78,032,000원
수원지방법원 2025타경1537. 수원시 팔달구 인계동 엘리시아아이티타워 11층 1102호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 공부상 이용은 업무시설(사무소), 조사일 현재는 폐문부재로 확인됐습니다. 소유자는 윤대천이고, 2023년 4월 12일 소유권이전 당시 거래가액은 258,198,589원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 273,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 국세 압류 2건과 임의경매개시결정이 등기됐고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 9월 23일 확정채권양도로 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 새로운 선순위 부담이 추가된 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 27-10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(사무소) · 지하4층/지상15층 중 11층 1102호 |
| 소유자 | 윤대천 · 2023.04.12 소유권이전 · 거래가액 258,198,589원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 78,032,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 236,614,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 위험은 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023.04.12 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후의 시흥세무서장 압류, 임의경매개시결정, 기흥세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 오해하면 안 된다
감정가는 325,000,000원, 현재 최저매각가는 78,032,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이 물건은 업무시설(사무소)이고 조사일 현재 폐문부재였습니다. 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하기보다, 실제 사무실 거래가와 임대조건, 공실 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,804,576원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 273,600,000원 | 76,227,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,032,000원 가정 시 근저당권에는 76,227,424원이 배당되고 197,372,576원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 78,032,000원 | 76,227,424원 | 197,372,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 54,622,400원 | 53,239,197원 | 220,360,803원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 38,235,680원 | 37,147,438원 | 236,452,562원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근이며, 업무시설과 근린생활시설 등으로 형성된 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 수인분당선 수원시청역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(사무소)이며 조사일 현재 폐문부재입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층 건물의 11층 1102호입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 시스템 냉·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 10미터 내외, 북측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 24%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고, 동일 건물 또는 인근 업무시설의 실제 매매가를 확인해야 합니다.
- 공실·임대 상태. 조사일 현재 폐문부재이고 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 2025.09.23 확정채권양도로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 점을 최신 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세와 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 24%라는 숫자만으로 결정할 물건은 아니다
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 2023년 농협은행 근저당을 기준으로 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단에는 빈칸이 큽니다. 감정가 325,000,000원이 4회 유찰돼 78,032,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24% = 저평가라고 연결해서는 안 됩니다.
결국 이 물건은 권리보다 가격과 사용성 검증이 더 중요한 사건입니다. 수원시청역 인근 중심상업지역이라는 입지와 업무시설이라는 용도를 함께 보고, 실제 거래가·공실·임대조건을 확인한 뒤 78,032,000원이 시장에서 어떤 가격인지 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 단계입니다.
