수원지방법원 2025타경50840. 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27 소재 물건입니다. 사건상 용도는 대지 + 토지이고, 감정요항표상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지는 1,930㎡이며 공부상 지목은 임야이나 현황 일부는 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 감정가는 951,518,800원, 현재 최저매각가는 78,360,000원으로 7회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2024년 11월 21일 설정된 중소기업은행 근저당권 576,000,000원입니다. 경매개시결정도 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 위험은 등기부보다 현장 상태에 있습니다. 사용승인을 받지 못한 미완성 건물, 장기간 방치, 그리고 내부 유치권 행사 게시물이라는 세 요소가 동시에 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 1,930㎡ · 공부상 임야 · 현황 일부 대 · 생산관리지역 |
| 건물 | 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 미취득 · 창호 및 마감공사 미완료 · 장기간 방치 |
| 소유자 | 주식회사에이치케이하이브 |
| 감정가 / 최저가 | 951,518,800원 / 78,360,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 743,097,100원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.21. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 단순하다
2021년 7월 23일 중소기업은행이 근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 가처분을 했고, 이후 2024년 11월 21일 목적달성으로 해당 가처분이 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행의 근저당권 576,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2025년 1월 8일 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 현황 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분
토지는 공부상 지목이 임야이지만 현황 일부가 근린생활시설 부지입니다. 공부와 실제 이용상태가 다르므로, 토지 이용과 미완성 건물의 사용·정비 가능성을 함께 확인해야 합니다. 7회 유찰이라는 숫자는 가격이 크게 낮아졌다는 사실을 보여주지만, 이 현황 리스크를 해소해 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,810,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 576,000,000원 | 76,549,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 중소기업은행 근저당권의 미배당액은 499,450,480원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성시 우정읍 운평리 “운평2리 경로회관” 남측 인근으로, 단독주택·농지·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지 거리와 운행빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,930㎡, 공부상 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 완경사·사다리형, 도로접면 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역·성장관리계획구역(일반관리)·성장관리권역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 67,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 사용승인 미취득 상태이며 창호·마감공사가 완료되지 않고 장기간 방치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 사실관계 확인. 게시물만 보고 성립·불성립을 단정하지 말고, 공사비·설계비 채권, 실제 점유자, 점유 개시 시점과 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성 확인. 미완성 상태의 건물을 완공하고 사용승인을 받을 수 있는지, 필요한 공사와 행정 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 매각 제외 범위 확인. 지상 컨테이너 2동과 이동식 화장실은 매각에서 제외되므로 현장 위치와 소유·점유관계를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야와 현황 일부 대의 차이, 생산관리지역 및 관련 제한을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만으로 판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 8.24%라는 사실과 미완성·사용승인·유치권 문제는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 7회 유찰보다 중요한 것은 “정상 사용 가능한가”
현재 최저매각가는 78,360,000원으로 감정가 951,518,800원의 8.24%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 중소기업은행 근저당권으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 숫자는 강하게 보입니다.
하지만 이 물건은 사용승인 미취득·미완성·장기 방치 상태이고, 내부에는 공사비 및 설계비 미납에 따른 유치권 행사 게시물까지 있습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “7회 유찰이라 싸다”가 아니라, 유치권 주장과 사용승인·완공 문제를 실제로 해결할 수 있는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 고난도 물건입니다. 등기상 인수 0원과 현장 리스크 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
