수원지방법원 2025타경51232. 용인시 처인구 김량장동 아이홈 103동 1층 102호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 박승준이며, 주택도시보증공사가 2025.01.10 강제경매를 신청했습니다. 그런데 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는” 구조가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차권등기가 존재하고, 이대원의 임차보증금은 250,000,000원입니다. 현재 매각대금 50,901,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 49,584,782원만 임차인에게 배당되고, 200,415,218원이 매수인 인수액으로 남습니다.
즉 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커지는 방향입니다. 실제로 5회 유찰 시 최저가는 35,630,700원으로 낮아지지만 인수액은 215,410,653원, 6회 유찰 시 최저가는 24,941,490원이지만 인수액은 225,907,457원으로 증가합니다. 이 사건은 최저가가 아닌 임차보증금 250,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 학산로67번길 21-2, 103동 1층102호 (김량장동,아이홈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박승준 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 50,901,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,668,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.01.10 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 이대원은 2022.04.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.21이며, 2023.12.04에는 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이대원 | 2022.04.15 확정일자 2022.03.21 | 250,000,000원 | 배당요구 2023.12.04 우선변제 가능 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
| 채효정 | 2024.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 이대원은 대항력·우선변제권과 임차권등기가 명확하지만, 채효정은 전입일이 말소기준보다 앞서는 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 채효정에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이대원 인수액과 별개로 추가 확인이 필요한 위험입니다.
② 시세 비교 — 최저가 20.0% 착시는 버려야 한다
연결된 거래 표본의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 255,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 343,750,000원이지만, 2021.11의 365,000,000원·366,000,000원·389,000,000원이 포함되어 있습니다. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -31.7%이므로 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 54.11㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 2 | 366,000,000원 |
| 2021.11 | 60.86㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
표면적으로 최저가 50,901,000원은 최근 12개월 평균의 20.0%입니다. 그러나 이 비율은 매수인이 승계할 200,415,218원을 제외한 숫자입니다. 가격 비교의 중심은 50,901,000원이 아니라 보증금 기준 250,000,000원이어야 합니다. 그 기준에서는 최근 12개월 평균·최신 거래 255,000,000원과 차이가 크지 않고, 시장 추세도 -31.7%로 하락 중이어서 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,316,218원 |
| 1. 임차인 이대원 보증금 | 250,000,000원 | 49,584,782원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 264,668,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 이대원 보증금 일부에 모두 소진되고, 주택도시보증공사에는 0원이 배당되는 계산입니다. 이대원 보증금 부족분 200,415,218원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,901,000원 | 200,415,218원 |
| 5회 유찰 시 | 35,630,700원 | 215,410,653원 |
| 6회 유찰 시 | 24,941,490원 | 225,907,457원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 50,901,000원 → 35,630,700원 → 24,941,490원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 200,415,218원 → 215,410,653원 → 225,907,457원으로 커집니다. 유찰이 실질취득가를 크게 낮춰 주지 않는 인수형이라는 점이 숫자로 확인됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 에버라인 용인중앙시장역 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 에버라인 용인중앙시장역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호로, 위생·급배수·전기·소화전·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하고, 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 995,100원/㎡, 토지면적은 2,544.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 연결된 단지 정보는 29세대이고 거래 표본은 4건입니다. 최근 거래 추세 -31.7%, 평균 유찰 2.6회라는 점과 대상 면적 41.65㎡가 실거래 표본 면적과 불일치하는 점을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,901,000원만 보고 감정가 대비 할인율을 계산하지 말고, 이대원 보증금 250,000,000원과 현재 인수액 200,415,218원을 먼저 반영해야 합니다.
- 이대원 배당액 확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 승계되므로 최종 배당표와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 채효정 확인. 2024.08.08 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기의 존속·말소와 매수인에게 미치는 영향은 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 면적 불일치. 대상 면적은 41.65㎡인데 거래 표본은 54.11㎡·60.86㎡입니다. 255,000,000원을 동일 면적 확정 시세처럼 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -31.7%이므로 전체 평균 343,750,000원이나 과거 2021.11 고가 거래를 기준으로 안전마진을 계산하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “50,901,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 50,901,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가 212,000,000원의 24%까지 내려온 초저가 물건처럼 보이지만, 이대원에게는 250,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 있고 현재 회차 미배당 인수액은 200,415,218원입니다. 유찰이 한 번 더 진행돼도 인수액은 215,410,653원, 두 번 더 진행되면 225,907,457원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가가 아니라 약 250,000,000원의 실질취득 구조로 평가해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 255,000,000원이지만 시장 추세는 -31.7%이고, 시세 표본 면적도 대상 41.65㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 채효정의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 임차 위험까지 남습니다. 4회 유찰이라는 숫자와 낮은 최저가만으로는 투자 매력이 생기지 않는 사건이며, 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.