47,540,000원
수원지방법원 2025타경54460. 수원시 권선구 세류동 더세류빌 3층 302호, 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·발코니의 다세대주택입니다. 감정가는 198,000,000원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 47,540,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 24.01%입니다. 하지만 이 사건을 단순한 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 임차인 박진일의 보증금 자체가 197,000,000원이고, 전입·점유가 2021.01.28., 확정일자가 2020.12.24.로 말소기준인 2022.01.28. 압류보다 앞섭니다.
즉 확약이 없었다면 현재 회차의 낙찰가 47,540,000원에서 집행비용 1,255,720원을 제외한 46,284,280원만 임차인에게 배당되고, 나머지 150,715,720원이 매수인 부담으로 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액은 커지고, 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
* 확약이 없을 때의 현재 회차 룰상 인수 계산액은 150,715,720원입니다. 확약은 박진일 임차권에만 적용되며, 확약 밖의 다른 임차인이 존재한다면 별도 판단 대상입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 박진일 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 346-7 더세류빌 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 세권로35번길 40-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2019.11.26. |
| 소유자 | 김대성 · 2021.04.29. 매매 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 47,540,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 뒤집는다
말소기준은 2022.01.28. 갑구 5번 국 압류입니다. 임차인 박진일은 그보다 앞선 2020.12.23.에 임대차계약을 체결했고, 2020.12.24. 확정일자를 받았으며, 2021.01.28. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 따라서 원래 권리관계에서는 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 2023.02.15.에는 보증금 197,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 2025.04.03. 배당요구를 했습니다.
그 뒤 2026.05.26. 확약서가 제출되면서 결론이 달라집니다. 대항력은 포기하고 우선변제권만 행사하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차권에 대한 매수인 승계는 실질 0원*입니다. 한편 2022.01.28. 국 압류, 2023.05.15. 수원시 압류, 2023.05.22. 수원시 압류가 있고, 경매개시결정은 2025.02.14. 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진일 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 197,000,000원 | 2021.01.28. | 2020.12.24. | 2025.04.03. 신청 | 원래 있음 2026.05.26. 포기 확약 | 있음 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 47,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,720원 |
| 1. 임차인 박진일 보증금(우선변제) | 197,000,000원 | 46,284,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,255,720원을 제외한 46,284,280원이 임차인 박진일에게 배당됩니다. 원래 미배당 보증금은 150,715,720원이지만, 2026.05.26. 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 47,540,000원 | 150,715,720원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 33,277,999원 | 164,721,005원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 23,294,599원 | 174,524,704원 | 0원* |
④ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 198,000,000원의 24.01%인 47,540,000원입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세와 같은 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다.
특히 4회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 낮아졌다는 의미와 동시에, 앞선 회차에서 시장이 낙찰가를 형성하지 않았다는 사실도 함께 보여줍니다. 이 물건의 가격 메리트는 최근 거래가격과 비교한 뒤에야 판단할 수 있고, 현재 자료만으로는 “싸다”가 아니라 “감정가보다 크게 낮아졌다”까지가 확인 가능한 범위입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이용상태는 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·발코니 구조입니다.
- 입지. 세류중학교 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.11.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 막다른 도로를 통해 폭 약 6m 도로로 출입합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 확약이 박진일 임차권에 적용되는지 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국 및 수원시 압류 3건의 구체적인 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 흐름을 좁힐 수 있습니다.
- 가격 원본 비교. 최근 12개월 동일·유사 다세대 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 잡지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 때 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못한 기록이 있으므로 현재 점유상태를 현장에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각조건 원본을 대조하세요.
맺으며 — “1.5억 인수형”에서 “확약 인수 0원형”으로 바뀐 사건
이 사건의 핵심은 최저가 47,540,000원이 아닙니다. 임차인 박진일의 보증금은 197,000,000원이고, 확약이 없으면 현재 회차에서 150,715,720원이 미배당되어 매수인이 떠안을 구조였습니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이었습니다.
하지만 2026.05.26. 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 박진일에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 확약 적용을 전제로 47,540,000원*으로 봅니다. 다만 국세·지방세 압류 3건, 확약 원문 확인 필요, 4회 유찰, 그리고 최근 실거래 시세 부재를 함께 고려해야 합니다. 권리의 주된 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 가격이 정말 싼지는 아직 별도의 시세 검증이 필요한 다세대 물건입니다.
