수원지방법원 2025타경54810. 호매실더리브스타일 10층 1026호, 감정평가상 원룸 오피스텔입니다. 소유자 이상수는 2022년 2월 26일 매매계약을 원인으로 거래가액 188,361,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 3월 21일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류 숫자가 아니라 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
임차인 한석진은 임대차계약일자 2022.02.26, 확정일자 2022.03.02, 주민등록·점유개시 2022.03.21이고 보증금은 188,300,000원입니다. 말소기준권리인 2023년 6월 12일 압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 최저가 62,083,000원으로는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 10층 1026호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸 구조 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층 1026호 |
| 소유자 | 이상수 (거래가액 188,361,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한석진 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 188,300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 한석진은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 을구 1번 임차권등기 자체는 2023.06.15에 접수돼 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 출발점은 그 등기일이 아니라 2022.03.21 전입·점유입니다. 따라서 등기부에서 임차권등기가 소멸 표시된다는 사실만으로 보증금 승계 위험이 사라지는 것이 아닙니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 가격 메리트를 최근 거래 평균이나 최신 거래와 비교할 수 없습니다. 다만 경매 자체의 구조만으로도 현재 회차의 ‘62,083,000원’이 실제 매수 부담을 보여주는 숫자가 아니라는 점은 명확합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,083,000원 | 127,734,494원 | 189,817,494원 |
| 4회 유찰 시 | 43,458,100원 | 146,024,146원 | 189,482,246원 |
| 5회 유찰 시 | 30,420,669원 | 158,826,903원 | 189,247,572원 |
입찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 실질취득액은 약 1.89억원 수준에 사실상 고정됩니다. 현재 회차 실질취득액 189,817,494원은 감정가 181,000,000원의 약 104.9%입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실제 부담 기준으로는 감정가보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,517,494원 |
| 1. 임차인 한석진 보증금 | 188,300,000원 | 60,565,506원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미배당 잔액은 127,734,494원으로 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근, 호매실택지개발지구 내 상가지대에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·판매시설·공공시설·숙박시설·대형마트가 혼재하고 남측 황구지천 주변에 산책로와 공원이 조성돼 있습니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스와 직행버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 2021년 2월 사용승인된 10층 건물의 최상층 1026호이며 감정평가상 이용상태는 원룸 오피스텔입니다.
- 설비. 개별 난방·급탕, 도시가스, 급배수·위생설비, 승강기, 공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 회차는 최저가 62,083,000원에 임차보증금 잔액 127,734,494원이 붙어 실질취득 189,817,494원입니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 189,482,246원·189,247,572원 수준입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 한석진의 전입·점유 2022.03.21, 확정일자 2022.03.02, 보증금 188,300,000원 및 매각물건명세서의 인수문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 직접 확인하지 못했고 내부 구조·상태는 건축물현황도와 외부 관찰을 통해 확인됐습니다.
맺으며 — “6,208만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 3회 유찰돼 최저매각가가 62,083,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 한석진의 보증금 188,300,000원이 가격 판단의 중심입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 127,734,494원을 매수인이 인수하면 총부담은 189,817,494원으로 올라갑니다. 4회·5회 유찰에서도 입찰가 하락분만큼 인수액이 커져 총액은 약 1.89억원 수준을 유지합니다. 감정가 181,000,000원보다 높은 실질취득 구조이고 실거래 비교자료도 없으므로, 최저가 할인율을 투자 메리트로 해석할 근거가 없습니다. 이 물건의 결론은 단순합니다. 가격이 내려간 것이 아니라 부담의 위치가 입찰가에서 임차보증금 인수로 이동한 경매입니다.
