전주지방법원 2025타경30218. 정읍시 상동 118의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 점포 4개호, 2층·3층 각각 다가구주택 6가구로, 순수 주택이 아니라 제1종 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 주상용 부동산입니다. 토지는 984.0㎡이고, 목록1은 주상용 건부지·도로·주차장으로 이용 중입니다. 3층에는 경량철골조 판넬지붕의 다용도실 및 보일러실이 증축돼 있으며, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 소유자 곽부상이 2015.08.19 소유권을 취득하면서 같은 날 농협은행에 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행 근저당 204,000,000원·120,000,000원, 강병일 근저당 700,000,000원과 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실질 위험은 등기부보다 임차인 현황에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30218 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 상동 118 · 상동중앙로 93 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 제1종 근린생활시설 및 다가구주택 · 1층 점포 4개호, 2·3층 각 6가구 |
| 토지 | 984.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 곽부상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,358,253,900원 / 665,545,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2015.08.19 농협은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년에 설정됐던 주식회사위드미에프에스의 1층 일부 전세권은 2023년 전세금 200,000,000원으로 변경됐으나 2024.01.12 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 선순위 전세권을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 나타나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 2명은 대항력 판단 보류
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서진아 | 부동산표시 제2호 1층(한마음재가노인복지센터) · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.05.29 | 해당 없음 |
| 이겸본 | 부동산표시 제2호 1층(커피숍) | 2016.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경현 | 부동산표시 제2호 1층(사무소) · 사무실 | 2019.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안승준 | 부동산표시 제2호 203호 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나기찬 | 미상 | 2025.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창훈 | 미상 | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 7명입니다. 이겸본·김경현·안승준·나기찬·이창훈은 확인된 전입일이 모두 말소기준일 2015.08.19 이후여서 대항력은 없습니다. 반면 서진아와 ‘현재’는 전입일이 확인되지 않아 선후관계를 판단할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 이 두 사람의 우선변제 범위와 미배당 보증금 인수 가능성도 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 1,358,253,900원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 665,545,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 현재 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 순수 아파트가 아니라 1층 상가와 12가구 규모의 다가구 부분이 결합된 주상용 건물이고, 토지 984.0㎡와 제시외 증축 부분까지 일괄매각되는 구조라 일반 주택처럼 단순한 평당 비교로 접근하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 665,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,055,450원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 전세권 · 을구 8-3 | 미상 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 32,489,550원 |
| 6. 근저당 · 강병일 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,444,000,000원 중 예상 배당액은 656,489,550원이고, 미배당액은 787,510,450원입니다. 신청채권자 강병일의 700,000,000원 근저당은 현재 회차에서 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍사랑병원 남서측 인근으로 근린생활시설, 병원, 단독주택, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하고, 충정로 등 시내간선도로와 버스 승강장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 1층은 점포 4개호, 2층·3층은 각각 다가구주택 6가구로 이용 중인 근린생활시설·다가구 복합형입니다.
- 토지. 984.0㎡, 공시지가 323,300원/㎡, 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층이며, 기본 위생·난방·화재탐지·경보·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 제시외 부분. 3층의 경량철골조 판넬지붕 다용도실 및 보일러실 증축 부분이 있고, 제시외 건물까지 일괄매각됩니다.
- 환금성. 순수 주거용이 아닌 상가·다가구 혼합형이고 토지 규모가 984.0㎡로 커, 일반 공동주택보다 매수층과 자금조달 구조가 복잡할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서진아의 전입일·보증금 확인. 전입일이 말소기준 2015.08.19보다 빠른지, 실제 보증금이 얼마인지 확인해야 대항력·인수액을 계산할 수 있습니다.
- ‘현재’ 점유관계 확인. 주거 점유자로 기재돼 있으나 전입일과 임대차 조건이 명확하지 않아 대항력 가능성을 열어둬야 합니다.
- 1층 상가 점유 확인. 이겸본·김경현 등 확인된 점유자 외 현재 실제 영업자·점유자와 계약 주체가 일치하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 12가구 현황 대조. 감정 이용상태는 2·3층 각 6가구인데 확인된 임차인 명단과 전체 점유구조가 일치하는지 세대별 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 3층 증축 다용도실·보일러실의 실제 상태, 면적, 사용승인 및 향후 유지·철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한 확인. 제2종일반주거지역·자연녹지지역과 가축사육제한구역·상대보호구역 저촉 범위를 원도면으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 권리 확인 후. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율이 아니라 임대수익, 공실, 명도비용, 미상 보증금까지 반영해 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건과 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미상 임차인의 1원
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,358,253,900원에서 665,545,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 말소기준 이후의 담보권은 정리되지만, 실제 임차인 7명 중 서진아와 ‘현재’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액이 정말 0원인지 아직 확정할 수 없습니다.
또한 실거래 비교가 없는 상황에서 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수도 없습니다. 1층 상가 4개호와 2·3층 각 6가구, 토지 984.0㎡, 제시외 증축물까지 묶인 복합형 부동산이므로 권리·점유·수익성을 함께 봐야 합니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 미상 임차인 확인 전에는 가격 판단도 보류. 이 사건의 핵심입니다.
