76,440,000원
수원지방법원 2025타경54877. 수원시 권선구 탑동 송산파크빌 3층 303호로, 감정평가상 다세대 주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 156,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 76,440,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인 보증금 인수입니다. 임차인 박휘우는 2019.12.11. 확정일자를 받고 2020.01.20. 전입했으며, 말소기준권리인 2023.05.18. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되고, 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 76,440,000원을 기준으로 집행비용 1,775,920원을 먼저 제외하면 임차인에게 74,664,080원이 배당되고, 보증금 179,000,000원 중 104,335,920원이 미변제로 남는 계산입니다. 이 잔액을 매수인이 인수하므로 낙찰가가 곧 취득원가가 아닙니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 각각 53,508,000원, 37,455,600원으로 내려가지만 임차인 인수액은 126,855,144원, 142,618,601원으로 오히려 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 23-20 송산파크빌 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서둔로 235-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 지상 5층 건물 내 3층 303호 · 다세대 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이진재 · 2019.12.13. 매매 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다
등기상 말소기준권리는 2023.05.18. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국·서울특별시·국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 4번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기의 말소와 보증금 채무의 소멸은 같은 뜻이 아닙니다. 박휘우의 전입일 2020.01.20.은 말소기준권리보다 앞서므로 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 갖춘 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박휘우 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 179,000,000원 | 2020.01.20. / 2019.12.11. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
박휘우는 2019.12.07. 1차 임대차계약, 2021.12.14. 2차 임대차계약 기록이 있고, 점유개시일은 2020.01.11., 주민등록일은 2020.01.20., 확정일자는 2019.12.11.입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 같이 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 76,440,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당액, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 결과적으로 매수인의 총 부담은 임차보증금 179,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 76,440,000원 | 104,335,920원 | 3,270,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,508,000원 | 126,855,144원 | 3,270,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,455,600원 | 142,618,601원 | 3,270,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 1. 임차인 박휘우 보증금 | 179,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 집행비용 1,775,920원을 제외한 74,664,080원이 임차인에게 우선 배당되고, 남은 보증금 104,335,920원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 먼저 배당되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 남동측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 함께 있는 주택지역입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주차가 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 3층 303호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지는 북측 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 + 인수액으로 계산. 현재 회차의 최저가 76,440,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 예상 인수액은 104,335,920원입니다.
- 유찰을 가격호재로 오해하지 않기. 3회·4회 유찰 시 최저가는 내려가지만 임차인 인수액은 각각 126,855,144원, 142,618,601원으로 증가합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 박휘우의 보증금 179,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 잔액 인수가 남습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 우선 배당되면 현재 104,335,920원으로 계산된 임차보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 등기와 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 직접 확인해 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “76,440,000원짜리 경매물건”이 아니다
이 사건은 최저가 숫자가 크게 내려온 만큼 오히려 권리구조를 먼저 봐야 합니다. 박휘우는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력을 갖고 있고, 보증금은 179,000,000원입니다. 현재 최저가 76,440,000원으로 낙찰되더라도 예상배당 후 104,335,920원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지므로, 실질취득 부담은 보증금 179,000,000원 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
결론은 명확합니다. 이 물건의 핵심 숫자는 최저가 76,440,000원이 아니라 대항력 보증금 179,000,000원과 현 인수예상액 104,335,920원입니다. 여기에 당해세가 먼저 배당되면 인수액이 더 증가할 수 있습니다. 감정가 156,000,000원보다 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 어려운, 인수형 고위험 구조입니다.
