수원지방법원 2025타경55086. 오산시 가수동 가수주공아파트 109동 5층 504호입니다. 감정가는 156,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 76,440,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 등기상 소유자는 유희무이고, 2014.12.15. 매매를 원인으로 71,000,000원에 취득한 기록이 있습니다.
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.04.26. 설정된 에치에스대부주식회사 근저당권 90,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 이후 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55086 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 가수동 113 가수주공아파트 109동 5층504호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 가수1로 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 피.씨조 피.씨판지붕 5층건 내 제5층 제504호 |
| 소유자 | 유희무 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 62,411,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권 때문에 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2023.04.26. 에치에스대부주식회사 근저당권이며, 같은 날 뒤이어 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 156,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 76,440,000원입니다. 수치상 감정가의 49%지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 20,335,920원 |
| 3회 유찰 시 | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 42,855,144원 |
| 4회 유찰 시 | 37,455,600원 | 36,381,399원 | 58,618,601원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 53,508,000원, 네 차례 유찰 시에는 37,455,600원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 20,335,920원에서 42,855,144원, 58,618,601원으로 커집니다. 이 미배당 자체가 낙찰자 인수금으로 넘어가는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 2. 근저당 · 에치에스대부주식회사 | 90,000,000원 | 74,664,080원 |
| 3. 전세권 · 에치에스대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 95,000,000원 가운데 예상 배당은 74,664,080원, 미배당은 20,335,920원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 오산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며, 급배수·위생·화재탐지·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,162,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역·학교 관련 제한이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 시장가치는 별개입니다. 같은 단지·유사 층의 최근 거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 법원 배당순위를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 2023.04.26. 설정된 에치에스대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리되어 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간 2023.11.20.~2028.11.19.의 토지거래계약에관한허가구역이므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 판단의 핵심은 세금과 시세”
이 사건은 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라, 임차보증금 승계형 경매처럼 복잡한 구조는 아닙니다. 2023.04.26. 에치에스대부주식회사 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 정리되는 흐름도 비교적 명확합니다.
다만 현재 최저가 76,440,000원이 감정가 156,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 시장가 검증이 먼저이고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 배당 구조에 영향을 줄 수 있습니다. 인수 위험은 낮지만, 시세와 세금 순위를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
