수원지방법원 2025타경55125. 화성시 반송동 엔터프라임빌딩 8층 810호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 매각물건명세서에는 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 최태영이며 2021년 5월 31일 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 9월 24일 접수된 주식회사아이엠캐피탈 가압류 45,490,900원입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 이동한은 2019년 7월 5일 임대차계약을 체결했고, 2019년 7월 26일 점유를 시작했으며, 등기부에는 주민등록일자 2019년 7월 29일, 확정일자 2019년 7월 8일이 기재돼 있습니다. 이후 2024년 1월 2일 보증금 73,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 매각물건명세서는 이 을구 6번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층 810호 · 도로명 경기도 화성시 동탄중심상가1길 40 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 공부상 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 건물 | 엔터프라임빌딩 · 2007.01.16 준공 · 40세대 · 면적 참고 18.98㎡ |
| 소유자 | 최태영 (2021.05.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 11,764,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동한 / 88,843,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 등기상 근저당권은 1건이 집계되지만, 하나은행 관련 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 기준은 2024.09.24 아이엠캐피탈 가압류이고, 그보다 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 점유·주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동한 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 73,000,000원 | 점유 2019.07.26 · 주민등록 2019.07.29 | 2019.07.08 · 증액 3,000,000원은 2021.06.30 | 대항 가능·명세서 명시 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
임대차계약일은 2019.07.05이고 최초 보증금은 70,000,000원, 2021.06.29에 3,000,000원이 증액돼 총 73,000,000원입니다. 최초 확정일자는 2019.07.08, 증액분 확정일자는 2021.06.30이며, 임차권등기는 2024.01.02 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 73,000,000원
현재 최저매각가는 11,764,000원으로 감정가 100,000,000원의 11.76%입니다. 겉으로만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 ‘낙찰가만 내면 끝’인 물건이 아닙니다.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 73,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금 승계액이 커지는 구조입니다. 따라서 경제적 판단에서는 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금 ≈ 73,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 단순히 그 낮아진 최저가만 기준으로 ‘더 싸졌다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 11,764,000원 | 123,181,960원 | 0원 | 약 73,000,000원 기준 |
| 7회 유찰 시 | 8,234,799원 | 126,647,635원 | 0원 | 보증금 승계 구조 재계산 |
| 8회 유찰 시 | 5,764,359원 | 129,073,607원 | 0원 | 보증금 승계 구조 재계산 |
④ 예상배당표 (매각가 11,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 611,752원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 45,490,900원 | 11,152,248원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 이동한 | 88,843,308원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반채권 배분 시뮬레이션은 채권총액 134,334,208원 중 11,152,248원 배당, 미배당 123,181,960원으로 계산됩니다. 다만 매수인의 실제 경제적 부담은 이 표와 별도로 매각물건명세서상 을구 6번 임차권의 미변제 보증금 승계 여부를 반드시 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 왜 6회 유찰됐는지 봐야 한다
엔터프라임빌딩의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다. 이 사건도 이미 6회 유찰돼 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 반복 유찰 자체가 곧 가치가 없다는 뜻은 아니지만, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 권리구조와 환금성 모두 보수적인 검토가 필요한 신호입니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 용도지역. 중심상업지역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 전체 토지면적은 642.2㎡입니다.
- 형상·지형. 평지·정방형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 7,565,000원/㎡입니다.
- 건물. 엔터프라임빌딩은 2007.01.16 준공, 40세대 규모입니다.
- 법규상 확인. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수액부터 계산. 낙찰가가 아니라 보증금 73,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액이 실제 매수인 부담이 됩니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 6번 임차권등기의 “배당 미변제 잔액 인수” 문구가 핵심입니다.
- 신청채권자·임차권자 동일인 확인. 이동한의 청구금액 88,843,308원과 임차보증금 73,000,000원의 법적 관계를 문건으로 대조해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 확정일자·점유·주민등록 시점과 조세채권 등을 포함해 실제 배당표를 다시 산정해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 없으므로 실질취득 약 73,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 별도 확인이 필요합니다.
- 6회 유찰을 할인으로만 보지 말 것. 동 건물 경매 평균 유찰 횟수 7.1회라는 점까지 함께 봐야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 11.76%”보다 “실질 73,000,000원”이 중요하다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 11,764,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적으로 싸 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기와 미배당 보증금 승계를 명시하고 있다는 점에서, 이 사건의 가격표는 11,764,000원이 아니라 약 73,000,000원으로 읽어야 합니다.
게다가 신청채권자와 임차권자가 모두 이동한으로 나타나고, 신청채권 청구액은 88,843,308원, 임차보증금은 73,000,000원입니다. 관계와 채권 성격을 확인하지 않은 채 단순 할인율로 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 실질취득 73,000,000원이 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가 착시가 매우 큰 인수형 물건이며, 권리·배당·시세를 모두 재확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.