수원지방법원 2025타경55183. 수원시 권선구 금곡동 호매실더리브스타일 5층 524호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가 1억2,320만원”만 보면 틀리기 쉽습니다. 등기상 이창현의 임차권은 2023.12.08. 등기됐고 주민등록은 2022.05.02., 확정일자는 2022.04.12.로 말소기준권리인 2024.05.03. 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금 166,900,000원에 대항력과 우선변제권이 있어, 통상의 권리계산만 적용하면 현재 매각가 123,200,000원에서 배당받지 못한 46,224,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 이창현의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자가 2026.06.09. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서를 제출했습니다. 따라서 이창현 임차권에 관해서는 룰상 미배당액이 남더라도 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 봅니다. 이 효과는 이창현 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층 524호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 조영찬 (2022.04.29. 소유권이전 · 거래가액 166,933,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,016,721원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03. 갑구 6번 압류 · 국(처분청 인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 포기서가 핵심
핵심은 을구 1번 이창현 주택임차권입니다. 주민등록일 2022.05.02.와 확정일자 2022.04.12.이 2024.05.03. 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 제공된 배당계산에서는 최저가 123,200,000원 중 집행비용 2,524,800원을 제외한 120,675,200원이 이 임차보증금에 배당되고, 부족분 46,224,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창현 | 2022.05.02 / 2022.04.12 | 166,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 46,224,800원* |
| 오지은 | 2024.10.07 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 말소기준권리 이후 전입 |
* 이창현의 46,224,800원은 현재 최저가 123,200,000원을 전제로 한 배당 룰상 부족액입니다. 2026.06.09. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 임차인 이창현 보증금 | 166,900,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,016,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 이창현 보증금 중 46,224,800원이 미배당되는 구조입니다. 다만 신청채권자의 2026.06.09. 포기·말소 동의가 있으므로 이 부족액을 매수인이 실제 부담하는 금액으로 보지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 이창현 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (70%) | 123,200,000원 | 46,224,800원 | 123,200,000원 |
| 5회 유찰 시 (56%) | 98,560,000원 | 70,514,080원 | 98,560,000원 |
| 6회 유찰 시 (44.8%) | 78,848,000원 | 89,871,264원 | 78,848,000원 |
확약을 빼고 권리 룰만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 이창현 보증금의 미배당액이 46,224,800원 → 70,514,080원 → 89,871,264원으로 커집니다. 하지만 이 사건에서는 잔존 보증금반환청구권 포기가 제출됐으므로 그 금액을 실질취득비용에 더하지 않습니다. 즉 현재 회차 기준 실질취득은 123,200,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 10층 건물 내 제5층 제524호입니다.
- 입지. 칠보초등학교 북서측 인근이며, 중소규모 아파트단지·상가·업무시설이 혼재한 지역입니다. 상업지역 중심 접근성과 교통 편의를 포함한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 약 15m 포장도로, 북서측으로 약 6m 보행자도로와 접해 도로상태는 무난한 편입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.09. 포기·말소 동의서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 제출 주체·대상 채권·조건 유무를 매각물건명세서와 원문에서 재확인해야 합니다.
- 이창현 임차권등기 말소 절차 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 함께 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로 실제 소유권이전 후 말소에 필요한 절차를 확인하세요.
- 오지은 점유 확인. 2024.10.07. 전입은 말소기준권리 뒤라 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유 여부와 인도 필요성을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 감정상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 만큼 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
- 배당·세금 원본 대조. 말소기준이 국세 압류이고 실제 배당은 당해세 등 선순위 조세채권에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 포기서가 판을 바꾼 사건”
표면적으로는 보증금 166,900,000원의 선순위 임차권이 최저가 123,200,000원보다 커 매수인이 46,224,800원을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.09. 보증금반환채권 양수인인 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 제출해 이창현 임차권의 실질 인수는 0원이 됐습니다.
그렇다고 단순한 저가 매물로 결론내릴 수는 없습니다. 이미 4회 유찰됐고, 동일 평형의 최근 실거래 자료가 없어 123,200,000원이 시세 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 포기 범위 밖의 오지은 점유가 별도로 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 권리 인수는 해소됐지만, 가격 검증과 점유 확인 없이는 공격적으로 볼 수 없는 오피스텔”입니다.
