수원지방법원 2025타경55185. 오산 세교동 세마엠시티 9층 915호 오피스텔입니다. 현 소유자 강인성은 2021.12.27. 거래가액 146,370,650원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2023.03.03. 국의 압류를 말소기준으로 보더라도, 임차인 이정준의 전입이 2021.12.27., 확정일자가 2021.12.14.로 더 빠르다는 점입니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차의 매각대금은 90,300,000원입니다. 집행비용 2,025,400원을 제외한 88,274,600원이 임차보증금에 배당되는 구조이고, 남는 58,096,050원은 매수인이 떠안습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어날 뿐, 가격 판단의 중심은 계속 보증금 146,370,650원에 머뭅니다. 즉 이 사건은 “90,300,000원짜리 오피스텔”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 9층 915호 · 도로명 경기도 오산시 수목원로 618 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하5층/지상10층 건물 내 9층 915호 · 오피스텔 1개호 이용중 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.12.27. 소유권이전 · 거래가액 146,370,650원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,336,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 특이사항 | 2022.01.05. 민간임대주택등기 · 2024.01.04. 이정준 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준은 2023.03.03. 국의 압류입니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2025.03.20.이고 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 이정준은 2021.12.27. 주민등록을 마쳤고 확정일자는 2021.12.14.입니다. 등기된 주택임차권은 2024.01.04.이지만, 그 기초가 된 임대차의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 현황
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 이정준 본인의 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정준 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 146,370,650원 | 2021.12.27 / 2021.12.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 |
배당요구 2024.01.04. · 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인 인수.
② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득’은 보증금에 수렴한다
현재 최저가는 감정가 129,000,000원의 70%인 90,300,000원입니다. 표면 가격만 보면 1회 유찰로 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 대항력 임차보증금 146,370,650원이 있습니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 ≈ 146,370,650원입니다. 이 금액은 감정가 129,000,000원보다 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 90,300,000원 | 58,096,050원 | 실질취득 기준 ≈ 보증금 |
| 2회 유찰 시(49%) | 63,209,999원 | 84,698,431원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 44,246,999원 | 103,320,097원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 이정준 보증금 | 146,370,650원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,336,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 중 58,096,050원이 미변제되어 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 철근콘크리트구조 지하5층/지상10층 건물 내 9층 915호입니다.
- 입지. 지하철1호선 세마역 서측 인근으로, 주변에 상업업무용건물·근린생활시설·오피스텔·공동주택 단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 세마역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 남서측 대로, 남동측 및 동측 중로에 접합니다. 공시지가 2,242,000원/㎡, 토지면적 1,142.8㎡입니다.
- 복층 여부. 탐문조사상 복층형 구조로 조사됐지만 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 90,300,000원이 아니라 대항력 임차보증금 146,370,650원을 실질취득 판단의 기준으로 두어야 합니다.
- 현재 인수액 확인. 현재 배당안 기준 미변제 보증금 58,096,050원이 매수인 인수 대상입니다.
- 유찰 시나리오 주의. 2회 유찰 시 인수액 84,698,431원, 3회 유찰 시 103,320,097원으로 증가합니다. 낮아지는 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
- 임차권 원본 대조. 이정준의 임대차계약일 2021.12.13., 확정일자 2021.12.14., 점유개시 2021.12.26., 주민등록 2021.12.27., 임차권등기 2024.01.04.을 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.05. 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 현재 등록·말소 상태와 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 복층 내부 확인. 복층형 구조로 조사됐으나 내부구조와 상태 재확인이 요구됩니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 지배한다”
이 사건은 1회 유찰돼 최저가가 90,300,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이정준의 보증금 146,370,650원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 58,096,050원을 매수인이 인수하고, 더 유찰되면 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 84,698,431원, 103,320,097원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 실질취득 기준은 낙찰가가 아니라 약 146,370,650원으로 보아야 합니다.
그 실질취득 기준은 감정가 129,000,000원도 웃돕니다. 권리상 핵심 위험이 분명하고, 최저가 하락이 곧 매수인의 경제적 이익으로 연결되지 않는 구조입니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않다. 이 사건은 그 한 문장으로 정리됩니다.
