수원지방법원 2025타경55602. 화성시 봉담읍 동화리 6-1의 4층 건물 중 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 방3·주방/식당·거실·욕실·다용도실 등을 갖춘 다세대주택으로 조사됐습니다. 현 소유자는 한민수이며 2012.05.24 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 168,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2013.07.24 북서울농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 2024.06.05 맹진영 근저당권 30,000,000원, 2025년 두 건의 경매개시결정, 2025.09.12 제니스자산관리대부 가압류 17,785,561원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 가정 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 6-1 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실, 다용도실 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 한민수 · 2012.05.24 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 맹진영 · 25,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2008.06.02 · 로하스빌리지101동 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.07.24 접수된 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 맹진영 근저당권, 강제경매개시결정, 북서울농업협동조합의 임의경매개시결정, 제니스자산관리대부 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 41,846,000원으로, 3회 유찰 후 감정가 34% 회차입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 사건에는 가격 우위를 검증할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 41,846,000원 | 40,692,772원 | 154,892,789원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,292,200원 | 28,364,940원 | 167,220,621원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,504,540원 | 19,735,458원 | 175,850,103원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,228원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 96,000,000원 | 40,692,772원 |
| 3. 근저당 · 맹진영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 맹진영 | 25,900,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 북서울농업협동조합 | 25,900,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 17,785,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 195,585,561원 중 40,692,772원이 배당되고, 미배당은 154,892,789원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와우고등학교 북측 원거리에 위치하며 주변에는 공장·창고·농경지가 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 주방/식당, 거실, 욕실, 다용도실 등이 기재돼 있습니다. 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문 등을 참조해 현황과 다소 다를 수 있다는 단서가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 토지면적은 990㎡, 공시지가는 594,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 로하스빌리지101동은 11세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 매도·재매각 가격 검증을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 41,846,000원이 감정가 122,000,000원의 34% 회차라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 북서울농업협동조합 근저당에도 미배당이 발생하고 후순위 권리에는 배당이 돌아가지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 감안해 재매각 가능성과 실제 수요층을 확인하세요.
- 현황 대조. 감정평가에서 내부 확인이 충분하지 않아 유사부동산 평가전례상 도면·외부관찰·탐문을 참조했다고 기재돼 있으므로 실제 내부 상태와 이용현황을 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2013.07.24 북서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 등장한 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 41,846,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 세 차례 유찰되어 감정가 34% 회차까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 “싸다”는 결론을 낼 근거가 부족합니다. 여기에 11세대 소규모 건물, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 추가 검증입니다.
