수원지방법원 2025타경55821. 용인 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천의 1층 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고, 감정평가 당시 L101호·L102호와 인접 L103호·L104호 사이의 경계벽이 없는 상태에서 인테리어 공사가 중단돼 있었습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가 대비 얼마나 떨어졌나”보다 구분건물의 현황 복구·사용 가능성·환금성을 함께 봐야 합니다.
현재 최저매각가는 618,086,000원으로 감정가 1,802,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 사실과 공사중단 상태, 경계벽 부재, 근린시설이라는 용도를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55821 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L101호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 인테리어공사 중단 상태 |
| 소유자 | 로얄골드썬인베스트주식회사 · 2023.03.17. 매매 · 거래가액 1,160,382,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,802,000,000원 / 618,086,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,492,242,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.31. 의왕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,620,000,000원이고, 2025.03.13. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 말소기준 이후의 용인시 압류, 기흥세무서 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수미 | 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L101호 59.8000㎡ | 2024.07.23 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박수미의 전입일은 2024.07.23.로 말소기준일인 2023.03.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 현황 리스크 — 경계벽 없음·인테리어 공사 중단
매각물건명세서에는 목록 1·2 일괄매각으로 기재돼 있고, 목록 1·2는 구분건물로 등재돼 있으나 옆 호수와 경계벽이 없습니다. 감정평가에서도 L101호·L102호와 인접 L103호·L104호 사이의 호별 경계벽이 없는 상태로 확인됐으며, 내부는 인테리어공사가 중단돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 618,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,580,860원 |
| 2. 근저당권 · 의왕농업협동조합 | 1,620,000,000원 | 609,505,140원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 15,797,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 채권총액 1,635,797,230원 중 609,505,140원이 배당되고, 미배당액은 1,026,292,090원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당부족 자체가 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근이며 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2019.04.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 1층 근린시설입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지이며 공장용지·공업용 이용, 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 현황 차이. L101호·L102호와 인접 L103호에 호별 경계벽이 철거돼 없는 상태입니다.
⑥ 관리비·공매·현장 체크
- 관리비 체납. 2025년 3월분까지 목록 1 약 5,000,000원, 목록 2 약 4,500,000원의 관리비 체납이 조사됐습니다.
- 공매 진행. 2026.04.15. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 박수미는 대항력은 없지만 현황상 임차인으로 조사됐으므로 실제 점유 상태와 명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 경계벽 복구. 구분건물의 물리적 경계가 없는 상태이므로 L101·L102·L103·L104의 현장 구획과 복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 공사 상태. 내벽·천장·바닥 인테리어가 중단된 상태이므로 추가 공사 범위와 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당 순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 현황 리스크가 더 크다
이 사건의 권리구조는 분명합니다. 2023.03.31. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 박수미도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 근린시설·3회 유찰·경계벽 부재·인테리어 공사 중단·관리비 체납·공매공고가 동시에 확인됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 618,086,000원을 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 낮지만 현황·환금성 확인이 선행돼야 하는 C등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
