32,200,000원
수원지방법원 2025타경55830. 병점프라자 7층 734호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 김택현이며 2021.10.22 매매로 105,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 가장 오래된 현재 존속 기준권리인 2022.12.21 국 압류보다 먼저 전입한 임차인 강지수입니다. 전입은 2021.10.06, 확정일자는 2021.09.16이라 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
따라서 확약이 없었다면 이 물건은 “최저가가 3,220만원까지 내려왔다”는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 현재 배당모형상 임차보증금 105,000,000원 중 배당액은 31,220,400원이고, 73,779,600원이 남습니다. 대항력 인수형의 원칙대로라면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 부담이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서면이 제출돼 그 위험이 해소된 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55830 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 379-10 병점프라자 7층 734호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건 내 제7층 제734호 · 사용승인 2005.03.03 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.10.22 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준 시점은 2022.12.21 국 압류입니다. 이후 2024.04.26의 국 압류 2건과 2025.05.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 강지수의 전입일은 2021.10.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2021.09.15, 확정일자는 2021.09.16이며 전유부분 전부에 대해 주거용으로 임차권등기가 되어 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지수 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2021.10.06 / 2021.09.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실제 임차인 1명 |
실제 임차인은 강지수 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 강지수의 보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 46,000,000원의 70%인 32,200,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균 실거래, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 경매 환금성 지표는 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 병점프라자는 95세대, 2005.03.03 사용승인 건물이고 수집된 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 본건 역시 현재 3회 유찰 상태로 이 통계와 맞닿아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 1. 임차인 강지수 보증금 | 105,000,000원 | 31,220,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 위 배당모형상 임차보증금 미배당 73,779,600원이 계산되지만, 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서 때문에 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점1동 행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설과 학교가 혼재한 주거지역이며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 병점역(한신대)이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층 734호이며, 사용승인일은 2005.03.03입니다. 위생·급배수·전기보일러 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 1,463.0㎡, 공시지가 4,758,000원/㎡이며 남서측 약 25m, 남동측 및 북동측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 병점지구 도시재생 활성화 지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 병점프라자 95세대, 수집 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 입찰가격을 보수적으로 정할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서의 대상·조건·효력을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 을구 3번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세 관련 압류가 3건 있으므로 당해세 여부에 따라 집행비용 이후 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 조사. 감정가 46,000,000원과 최저가 32,200,000원만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없으므로 병점프라자 734호와 유사한 공동주택 이용 호실의 최신 거래·매물 가격을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 공동주택(연립주택) 이용으로 기재되어 있으므로 현재 점유·내부 상태와 실제 이용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 반영. 본건 자체가 3회 유찰됐고 병점프라자의 평균 유찰도 3.0회이므로 재매각 가능성과 매도 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 위험하지만, 이 사건은 확약이 핵심이다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 105,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 최저가 32,200,000원에서 기계적으로 계산하면 미배당 보증금 73,779,600원이 남기 때문에, 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조였습니다.
하지만 신청채권자가 2026.06.09 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의서를 제출하면서 그 핵심 인수 위험은 실질 0원으로 정리됐습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 이제 권리보다 가격과 환금성입니다. 3회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최신 시세 비교값이 없고 병점프라자의 평균 유찰도 3.0회입니다. 확약 확인은 필수, 가격 판단은 보수적. 이 두 조건이 함께 충족돼야 접근할 수 있는 사건입니다.
