179,571,000원
수원지방법원 2025타경55863. 용인시 처인구 모현읍 매산리 613-9 리치홈타운4동으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 335.0㎡, 지목은 대이고 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 2층입니다. 현재 최저가는 감정가 523,532,380원에서 3회 유찰되어 179,571,000원까지 낮아졌습니다.
표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리구조가 이를 뒤집습니다. 임차인 전상엽은 2021.01.04. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.01.08. 점유를 시작했습니다. 이는 2022.08.03. 설정된 용인신용협동조합 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 매산리 613-9 리치홈타운4동 · 도로명 경기도 용인시 처인구 모현읍 곡현로480번길 42-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상2층 |
| 토지 | 335.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 리치디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 523,532,380원 / 179,571,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전상엽 / 368,768,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록 2-1 제시외 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 임차인 전상엽의 전입신고·확정일자 2021.01.04.가 말소기준인 용인신용협동조합 근저당 2022.08.03.보다 빠릅니다. 이후 2024.05.09. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
2022.07.11. 용인시 압류는 근저당보다 먼저 등기됐지만 2022.09.26. 해제로 말소됐습니다. 반면 2024.08.19. 박진희 가압류, 2025.01.21. 국 압류, 2025.05.13. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.50억
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전상엽 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.04 / 2021.01.04 점유개시 2021.01.08 | 350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 보증기관 승계 없음 |
③ 회차가 내려가도 실질취득 구조는 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(감정가 34%) | 179,571,000원 | 173,742,994원 | 353,313,994원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 125,699,699원 | 226,860,097원 | 352,559,796원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 87,989,789원 | 263,994,027원 | 351,983,816원 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 최저가는 179,571,000원에서 125,699,699원, 다시 87,989,789원으로 낮아지지만, 그만큼 임차인 미배당 보증금이 173,742,994원 → 226,860,097원 → 263,994,027원으로 증가합니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합친 실질부담은 353,313,994원 → 352,559,796원 → 351,983,816원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,313,994원 |
| 1. 임차인 전상엽 보증금 | 350,000,000원 | 176,257,006원 |
| 2. 용인신용협동조합 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 박진희 가압류 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 전상엽 | 368,768,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당분 173,742,994원은 매수인 인수 예상액입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 북용인IC 남동측 인근이며, 공장·창고·주택 등이 혼재하는 지방도 주변지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 인근에 지방도 57번·321번이 통과합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 335.0㎡, 자연녹지지역·성장관리계획구역(복합형)이며 공시지가 376,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 최저가 179,571,000원만 보지 말고 인수예상액 173,742,994원을 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득액은 약 3.52억 수준에 머뭅니다.
- 임차보증금 원본 확인. 전상엽의 임대차계약, 350,000,000원 보증금 지급내역, 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 전상엽으로 동일하므로 관계인 여부와 채권 발생경위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 2-1 제시외 태양광발전설비가 포함됩니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역을 비롯한 다수 토지이용규제가 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 “보증금 3.50억”이 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 523,532,380원짜리 물건을 179,571,000원에 살 기회처럼 보입니다. 하지만 실제 권리구조에서는 선순위 대항력 임차인 전상엽의 보증금 350,000,000원이 가격을 사실상 고정합니다. 현재 회차에서 낙찰자가 부담할 예상 인수액은 173,742,994원, 낙찰가와 합친 실질취득액은 353,313,994원입니다.
4회 유찰 때도 실질취득액은 352,559,796원, 5회 유찰 때도 351,983,816원입니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 경매물건과 구조가 다릅니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 현재 자료만으로 가격 우위를 인정할 수도 없습니다. 결론은 최저가는 낮지만 인수위험이 큰 대항력 임차인형 사건입니다. 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금의 진정성·배당액·최종 인수액 확인입니다.
