수원지방법원 2025타경55947. 화성시 양감면 사창리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 2,132,076,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,044,717,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 현 소유자는 권혜정·김동일이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2017년 3월 24일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 중심은 같은 날 설정된 곡성농업협동조합 근저당 951,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 등기와 임차관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 물건 자체의 행정·이용 조건을 더 엄격히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55947 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 사창리 1023-18 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 화성시 만세구 양감면 사창리 1101-3, 1101-8, 1101-18, 1101-24 2동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장 및 사무실, 숙소 등으로 이용중 |
| 소유자 | 권혜정 2분의 1 · 김동일 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,132,076,000원 / 1,044,717,000원 (3회 유찰·49%) |
| 청구금액 | 108,931,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2015년 중소기업은행 가처분·근저당과 당시 가압류·압류·경매개시결정은 2017년 3월 24일 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2017.03.24. 곡성농업협동조합 근저당 951,000,000원입니다. 이후 피비에스제1차자산관리대부주식회사 근저당 150,000,000원, 민병석 근저당 200,000,000원, 윤승철 근저당 200,000,000원과 각종 압류·가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저가는 1,044,717,000원으로 감정가 2,132,076,000원의 49%입니다. 4회 유찰 시 매각가는 835,773,600원(39%), 5회 유찰 시 668,618,880원(31%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 다수 필지와 공장·사무실·숙소 건물을 함께 매각하고, 일부 건물의 사용승인 문제와 농지취득자격증명 조건까지 존재하므로 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용 가능성과 행정 조건을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,044,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,847,170원 |
| 을구 3번 근저당 · 곡성농업협동조합 | 951,000,000원 | 951,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 피비에스제1차자산관리대부주식회 | 150,000,000원 | 80,869,830원 |
| 을구 11번 근저당 · 민병석 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 윤승철 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 89,250,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사동아중전기 | 208,361,095원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 경기신용보증재단 | 41,040,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,839,651,095원 중 1,031,869,830원이 배당되고, 현재 회차 예상 미배당은 807,781,265원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 사용승인·농취증이 핵심
그 밖에 목록 1~4·6·8·10·12·14는 공부 및 현황상 도로이고, 목록 5·7·9·13·15·17은 지상 건물을 중심으로 일단의 공장용지로 이용중입니다. 따라서 개별 필지보다 전체 공장 부지의 연결성과 일괄 이용 가능성을 기준으로 살펴봐야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 양감면 사창리 ‘솔안마을’ 북측 근거리에 위치하며, 중소규모 공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공장 및 사무실, 숙소 등으로 이용중입니다.
- 건물 구조. 번호 11은 철근콘크리트 및 철골조 경사지붕 1층, 번호 16은 철골조 경사지붕 2층입니다.
- 설비. 급배수설비와 위생설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며, 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 표본. 지목 도로, 토지면적 27.0㎡, 공시지가 107,700원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 5·7·9·13의 증명서 발급 가능 여부와 제출기한을 우선 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 사용승인 미취득 건물. 목록 11·16의 건축·사용승인 상태와 향후 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 다수 토지·건물이 한꺼번에 매각되므로 실제 경계와 각 목록의 이용관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서와 체납 관계를 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 별도 실거래 시세가 없어 현장 가치와 이용 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2017.03.24. 곡성농업협동조합 근저당이며, 그 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 그 숫자만으로 가격 메리트를 입증할 수 없고, 사용승인을 받지 않은 건물 2동과 농지취득자격증명이 필요한 4필지, 일괄매각·도로 필지·세금 압류까지 함께 봐야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 입찰 전 행정·이용 조건 검증이 필수”입니다.
