수원지방법원 2025타경56028. 마북동 가온누리빌리지 비동 7층 703호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2022.06.10. 안정일의 근저당권으로 채권최고액은 500,000,000원입니다. 그 뒤의 용인시·국·국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 황기호의 37,185,308원 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 말소기준 뒤인 2023.09.06. 설정된 박진호의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 후순위지만, 박진호는 2021.08.30. 전입·점유했고 확정일자는 2021.07.09.로 말소기준인 2022.06.10.보다 빠릅니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다. 보증금은 250,000,000원이고 현재 최저가 배당 시 룰상 부족액은 35,457,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1 가온누리빌리지 비동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 대상면적 69.06㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 703호 · 2019.11.11. 사용승인 |
| 소유자 | 에스에이치지오텍주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 218,400,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 295,480,025원 |
| 매각기일 | 2026.09.11. |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2022.06.10. 을구 3번 안정일 근저당권입니다. 등기부상의 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박진호는 임차권등기일은 2023.09.06.이지만 전입·점유가 2021.08.30.이라 말소기준보다 앞섭니다. 이런 경우 단순히 “임차권등기가 후순위이니 소멸”이라고 끝내면 안 되고, 기존 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 여부를 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.30. / 2021.07.09. | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 황기호 2025.07.22. 배당요구 | 2024.08.01. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박진호는 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 최저가 218,400,000원에서 집행비용 3,857,600원을 우선 차감하면 박진호 예상배당은 214,542,400원, 보증금 대비 룰상 부족액은 35,457,600원입니다. 원칙대로라면 이 부족액이 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이번 사건에서는 해당 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되어 박진호 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 218,400,000원으로 봐야 한다
확약을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질 인수액은 0원이고, 따라서 실질취득은 최저매각가와 같은 218,400,000원입니다. 확인된 가온누리빌리지 실거래 5건의 평균은 368,000,000원, 최신 확인 거래는 2022.07.의 370,000,000원입니다. 데이터상 실질취득은 실거래 평균의 59.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 62.73㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2022.07 | 72.93㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 69.06㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2022.07 | 62.73㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 72.93㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 368,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 현재 실질취득 218,400,000원은 감정가 312,000,000원보다 낮고, 실거래 평균 368,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 확인된 실거래 표본의 최신 거래월이 2022.07.이고 총 표본도 5건뿐이므로, 이를 현재 시점의 강한 시세 근거로 과대평가해서는 안 됩니다. 특히 이 단지는 24세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 가격 할인과 별개로 환금성 위험을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,857,600원 |
| 1. 임차인 박진호 보증금 | 250,000,000원 | 214,542,400원 |
| 2. 근저당권 · 안정일 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 295,480,025원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 황기호 | 37,185,308원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 박진호 보증금의 부족액은 35,457,600원입니다. 다만 신청채권자가 제출한 2026.06.15. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서를 반영하면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 인수액이 따라 올라가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 218,400,000원 | 35,457,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 56% | 174,720,000원 | 78,526,080원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 44.8% | 139,776,000원 | 112,980,864원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 박진호 보증금의 미배당액이 늘어 매수인의 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 그러나 이번 사건은 잔존 반환청구권 포기 확약이 있어 박진호 관련 실질 인수가 0원으로 고정됩니다. 따라서 유찰 시에는 실질취득도 각 회차 최저가와 함께 내려가는 구조입니다. 이 효과는 박진호에게만 적용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 구성초등학교 동측 인근이며 단독주택·아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물, 승강기·도시가스 개별난방·소방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,719,000원/㎡ · 대체로 사다리형 평지 · 소로각지입니다.
- 규제. 성장관리권역·정비예정구역·비행안전제3구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 확인된 거래가 5건, 단지 경매 평균 유찰횟수 4.0회·낙찰률 0.0%로 집계되어 매도 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.15. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서의 당사자·대상채권·조건을 매각기일 직전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 박진호 인수 계산 분리. 배당표상 부족액 35,457,600원과 실제 매수인 인수액 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 황기호 확인. 2024.08.01. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 가압류 채권자와 동일인으로 표시됩니다. 점유관계와 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 용인시·국·국민건강보험공단 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 실거래 시점. 실거래 평균 368,000,000원은 확인된 5건의 평균이지만 표본 거래월이 2022.02.~2022.07.에 집중되어 있습니다. 현재 가치 판단 시 시점 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 환금성. 24세대 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰횟수가 4.0회입니다. 낮은 취득가만으로 빠른 재매각을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약 관련 제출문서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 환금성이 남는다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 박진호의 보증금 250,000,000원이 감정가와 맞물리는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 최저가에서는 실제로 룰상 35,457,600원이 미배당됩니다. 그러나 신청채권자가 2026.06.15. 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다는 취지의 포기 및 임차권등기 말소 동의서를 제출했기 때문에, 박진호 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 기준 실질취득은 218,400,000원으로 계산되고, 확인된 실거래 평균 368,000,000원의 59.3% 수준입니다. 가격 숫자 자체는 낮습니다. 다만 최신 확인 거래가 2022.07.에 머물고, 단지가 24세대이며 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%라는 점은 분명한 제약입니다. 또 박진호 확약 밖의 황기호 점유관계와 세금 압류는 별도로 확인해야 합니다. 결론은 “주된 인수위험은 해소, 가격은 낮음, 하지만 환금성과 서류 확인을 전제로 접근할 사건”입니다.
