수원지방법원 2025타경56190. 경기도 화성시 진안동 오렌지카운티 1층 111호가 경매에 나왔습니다. 등기상 집합건물이며, 감정평가에서 확인된 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 병점역 서측 인근의 상업지역에 위치해 있지만, 현장 조사 당시에는 공실 상태였습니다.

이번 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 가격의 변화입니다. 감정가가 600,600,000원인데 현재 최저매각가는 144,203,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자는 과거 감정평가액 대비 할인율이지 현재 시장에서 거래 가능한 가격과의 차이를 보여주지는 않습니다.

특히 일반음식점 용도의 1층 상가는 동일 건물 내 위치, 가시성, 동선, 임대수요와 공실 해소 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 4회 유찰은 높은 할인율인 동시에 반복적인 응찰 부진을 점검해야 한다는 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류 3건

권리분석의 출발점은 2024.04.03 설정된 광명농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 해당 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 국세 압류 1건, 지방세 압류 2건, 임의경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 앞서 존재했던 케이비부동산신탁주식회사의 신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임대차 — 공실이지만 현장 재확인 필수

조사상 임차인은 없습니다. 감정평가상 해당 호실은 일반음식점으로 이용 중인 것으로 기재돼 있으나, 현장 조사 당시 공실 상태였으며 임대관계는 미상입니다.

따라서 확인된 임차보증금 인수는 없고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임차관계가 미상이라는 사실까지 없어지는 것은 아닙니다. 상가건물의 특성상 사업자등록, 실제 인도, 확정일자, 기존 임대차계약 및 점유관계에 따라 법적 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24%가 시세 24%는 아니다

현재 최저매각가 144,203,000원은 감정가 600,600,000원의 약 24%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 현 시점에 이 상가와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가, 동일 건물의 상가 거래가격, 임대료와 수익률이 확인되지 않아 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

추가 유찰이 발생할 경우 현재 회차의 144,203,000원에서 100,942,100원, 다시 70,659,470원으로 최저가가 내려가는 시나리오입니다. 다만 이는 유찰을 전제로 한 가격 경로이지 실제 낙찰가나 미래 시장가치에 대한 예측은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,203,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,818,842원을 차감하고 광명농업협동조합에 141,384,158원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 540,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 398,615,842원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 481,665,137원으로, 현재 예상배당액만으로는 청구액을 충족하지 못합니다. 이 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.

예상배당은 근저당 채권최고액 기준의 단순 계산이며 집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 미회수 금액이지 매수인 인수금이 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시 자금·배당 구조

이 사례에서는 낙찰가가 내려갈수록 광명농업협동조합이 회수하는 배당액이 줄고 채권 미회수액이 커집니다. 그러나 근저당이 매각으로 소멸하는 구조이므로 계산상 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 추가 채무로 이전되지는 않습니다.

다만 이는 현재 확인된 권리만을 전제로 한 계산입니다. 취득세, 등기비용, 관리비, 점포 보수비용, 임차관계의 변동에 따른 부담 등은 별도로 고려해야 합니다. 따라서 실제 투자원가는 단순한 최저매각가보다 높아질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 병점역(국철) 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 생활편의시설 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 무난합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 병점역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 약 25m 내외 도로, 남서·북서측 약 12m 내외 도로, 북동측 약 6m 내외 보행자도로에 접하는 부지입니다. 다만 대상 호실 자체의 출입 동선과 가시성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 1층 111호입니다. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보시설, 스프링클러, 옥내소화전 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·성장관리권역이며, 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,934,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 점포 내부의 실제 보수 필요성과 설비 작동 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 상가라는 특성이 있지만, 현재 공실이며 4회 유찰됐습니다. 실제 임차수요와 재매각 가능가격이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 동일 건물 및 인근 상가의 최근 거래가격을 확인해 현재 최저매각가 144,203,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
• 임대수익 분석. 일반음식점으로 임대 가능한지, 현실적인 보증금·월세 수준과 공실 기간을 확인하고 관리비·유지비를 반영해 수익성을 계산하세요.
• 현장 동선. 1층 111호의 도로 노출, 간판 가시성, 출입 편의, 상가 내 보행 동선과 주변 점포의 영업 상태를 직접 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 현장 공실과 별개로 임대관계가 미상입니다. 사업자등록 및 기존 임대차·점유관계를 조사하고 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세 여부, 배당 우선순위, 실제 채권액을 확인하세요.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 미납 관리비, 점포 내부 설비, 수도·전기, 소방 관련 시설 및 원상복구 비용을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 내용을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
• 매각 일정 확인. 매각기일은 2026.10.21입니다. 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 대비 24%”보다 중요한 질문

화성 오렌지카운티 111호는 감정가 600,600,000원에서 최저가 144,203,000원까지 내려온 상가입니다. 근저당과 후순위 압류는 소멸 예정이고, 현재 확인된 임차인도 없어 권리관계만 보면 비교적 단순합니다.

하지만 4회 유찰된 공실 상가라는 특성을 무시할 수 없습니다. 매각가격이 감정가의 24%라는 점은 분명한 수치지만, 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되고 얼마의 임대료를 받을 수 있는지는 확인되지 않았습니다.

권리는 대체로 정리되는 구조, 가격과 수익성은 판단 보류. 이 사건의 핵심은 더 큰 할인율을 기다리는 데만 있지 않습니다. 실제 임대수요·실거래 시세·공실 해소 가능성을 입증할 수 있는가가 먼저입니다. 그 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰하는 것은 피하는 편이 합리적입니다.