수원지방법원 2025타경56190. 화성시 진안동 오렌지카운티 1층 111호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가 현황상 실제 이용은 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현장 조사 당시에는 공실 상태였습니다. 소유자 김광복은 2024.04.03 거래가액 632,433,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광명농업협동조합 앞으로 채권최고액 540,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤로 국·고양시·화성시의 압류 3건이 순서대로 붙었고, 2025.06.04 광명농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조라 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감될 수 있어 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56190 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층111호 |
| 등기부 표시 | 경기도 화성시 병점구 진안동 943-1 오렌지카운티 · 병점노을8로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현장 조사 당시 공실 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제1층 제111호 |
| 소유자 | 김광복 · 2024.04.03 소유권이전 · 거래가액 632,433,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 600,600,000원 / 206,005,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명농업협동조합 / 481,665,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.04.03 을구 1번 광명농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며 채무자는 김광복입니다. 이후 2024.12.06 국, 2024.12.27 고양시, 2025.05.28 화성시 압류가 순차적으로 기입됐고, 2025.06.04 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임대 상태 — 공실, 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으며, 현장 조사 당시 이 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이었으나 공실 상태였습니다. 따라서 현재 자료만으로 보증금·확정일자·전입 또는 사업자등록에 기초한 임차권 위험을 별도로 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 판단은 별개
감정가는 600,600,000원, 현재 최저매각가는 206,005,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오에는 감정가 대비 34%로 표시되어 있습니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 144,203,500원, 다시 유찰되면 100,942,450원으로 내려가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”라고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 1층 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 공실 여부·임대료 수준·상권·전용면적·전면 폭· 동선 등에 따라 수익가치가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,070원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광명농업협동조합 | 540,000,000원 | 202,320,930원 |
| 미배당 | - | 337,679,070원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,684,070원을 제외한 202,320,930원이 광명농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 337,679,070원입니다. 당해세 해당액이 있으면 실제 배당순서와 금액은 변동할 수 있으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역(국철) 서측 인근이며 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설·생활편의시설이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 25m 도로, 남서측·북서측 약 12m 도로, 북동측 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,934,000원/㎡이며 토지면적은 1,722.0㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이고 현장 조사 당시 공실입니다. 거래가격보다 임대수요와 상권 회복 여부가 매각·재매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.04.03 광명농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국·고양시·화성시 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 점유 확인. 현장 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 수익가치 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 1층 근린생활시설의 월세·보증금·공실기간을 조사해 현재 최저가 206,005,000원의 적정성을 따져야 합니다.
- 회차 착시 경계. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 실제 가치
이 물건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2024.04.03 광명농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 큰 인수 함정이 드러나지 않습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 206,005,000원까지 내려왔어도, 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없습니다. 게다가 실제 이용은 1층 제2종근린생활시설 일반음식점이고 현재 공실, 임대관계도 미상입니다. 따라서 핵심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 이 호실이 얼마의 임대수익을 만들 수 있고, 공실을 얼마나 빨리 해소할 수 있는가입니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형. 현재 자료만 놓고는 그 구분을 분명히 하는 것이 가장 중요합니다.
