📉 3회 유찰 💰 감정가 대비 34.3% ⚖️ 인수 0원 💸 미배당 233,439,894원
수원지방법원 2025타경56223. 현재 소유자는 주식회사서평이고, 등기상 말소기준권리는 2021.02.05 설정된 성남농업협동조합 근저당권 413,000,000원입니다. 이후 2025.05.28 임의경매개시결정, 2025.08.26 국의 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.14에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
현재 최저매각가는 182,921,000원으로 감정가 533,300,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 세 차례 유찰됐다는 사실과 공실·주차장시설의 일괄매각, 204호와의 경계 벽체 일부 해체 상태를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56223 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층 205호 · 경기도 수원시 영통구 대학로 60 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호1 현황 공실 · 기호2 현황 주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 기호1 8층 중 2층 205호 · 기호2 7층 706호 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 533,300,000원 / 182,921,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 328,240,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2017년 설정됐던 강동농업협동조합 근저당권 450,580,000원과 리치아이주식회사 근저당권 89,300,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.02.05 성남농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 경매개시결정과 국의 압류는 그 뒤에 발생했으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 533,300,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 182,921,000원입니다. 제공된 회차 기준 비율은 34.3%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 적정 시세 대비 얼마만큼 할인됐는지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 182,921,000원 | 179,560,106원 | 233,439,894원 |
| 4회 유찰 시 | 128,044,699원 | 125,452,073원 | 287,547,927원 |
| 5회 유찰 시 | 89,631,289원 | 87,617,926원 | 325,382,074원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가 128,044,699원, 두 차례 더 진행되면 89,631,289원으로 내려가는 시나리오입니다. 그만큼 근저당권자의 미배당은 증가하지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,360,894원 |
| 1. 근저당 · 성남농업협동조합 | 413,000,000원 | 179,560,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 413,000,000원 중 179,560,106원이 배당되고 233,439,894원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신분당선 광교역 남동측 인근으로 오피스텔, 단독주택단지, 아파트단지, 음식점, 점포, 위락시설, 근린생활시설, 경기대학교, 철도 차량기지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 기호1은 현황 공실, 기호2는 현황 주차장으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 목록1은 204호와 상호 경계 벽체 일부를 해체해 상호 왕래가 가능하도록 되어 있고, 목록2는 주차장시설입니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 토지이며 자동차관련시설·제1,2종근린생활시설 건부지입니다. 남서측으로 중로3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지면적은 4,215.3㎡, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 공부 확인. 감정요항표에는 제시 목록상 소유자 명칭과 등기사항전부증명서상 소유자 명칭 차이가 기재되어 있으며, 등기상 소유자는 주식회사서평입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호와의 경계 상태. 205호와 204호 사이 경계 벽체 일부가 해체되어 상호 왕래가 가능하므로 현황, 복구 가능성, 사용상 제약을 직접 확인하세요.
- 목록2 주차장시설. 7층 706호가 현황 주차장으로 이용되고 있어 일괄매각 범위와 실제 이용가치를 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 공실 표시만으로 점유·임대관계가 완전히 해소됐다고 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인. 현재 34.3%까지 내려온 이유가 단순 가격인지, 물건 구조·수요·환금성 문제인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 182,921,000원 자체만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2021.02.05 성남농업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 3회 유찰됐고, 205호는 204호와 경계 벽체 일부가 해체된 공실, 목록2는 주차장시설이며 일괄매각입니다. 실거래 시세 자료도 없어 182,921,000원이 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증 필요, 물건 구조는 현장 확인 필수. 이 세 가지를 분리해 보는 사건입니다.
