수원지방법원 2025타경2025. 용인시 처인구 고림동 ‘힐스테이트용인둔전역’ 109동 19층 1903호, 전용 약 59.77㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김재기이며, 2024년 4월 15일 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권 채권최고액 355,300,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 12월 16일 신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않아 권리 구조는 단순한 편입니다.
가격 측면에서는 감정가 496,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 347,200,000원입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 477,000,000원, 최신 거래 역시 2026년 8월 477,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 72.8% 수준입니다. 다만 경매 최저가는 실제 낙찰가가 아니므로 경쟁이 붙을 경우 이 할인 폭은 줄어듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 고림동 1021 힐스테이트용인둔전역 109동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.7737㎡ 기준 · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김재기 · 거래가액 327,922,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 347,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 338,069,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2024년 4월 15일 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2024년 2월의 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 72.8%
‘힐스테이트용인둔전역’ 동일 면적대 최근 거래 12건입니다. 단지 규모는 1,721세대, 준공일은 2024.01.12입니다. 최근 거래는 2026년 6월부터 8월까지 집중돼 있어 현재 가격 판단에 활용하기 좋은 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 17 | 477,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 23 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 2 | 458,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 2 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 13 | 468,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 19 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 5 | 478,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 29 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 9 | 495,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 23 | 490,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 477,000,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 458,000,000원~495,000,000원, 평균은 477,000,000원입니다. 현재 최저가 347,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 72.8%이며, 최저 실거래 458,000,000원보다도 110,800,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차의 최저가 자체는 최근 거래가격보다 분명히 낮습니다. 다만 실제 취득원가는 최종 낙찰가에 따라 달라지므로, 응찰 경쟁이 가격 메리트를 얼마나 남기는지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,660,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 355,300,000원 | 341,539,200원 |
| 미배당 | - | 13,760,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 347,200,000원 가정 시 집행비용 5,660,800원을 제외한 341,539,200원이 신한은행에 배당되고, 채권최고액 기준 13,760,800원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 둔전역 남동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·공장·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 둔전역과 간선도로변 버스정류장이 있어 광역 도로접근성과 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 28층 건물 내 19층 1903호로, 위생·급배수·전기·난방·소화전·엘리베이터·주차장·공동현관 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 힐스테이트용인둔전역은 1,721세대, 2024.01.12 준공 단지이며 분석 대상 면적은 약 59.77㎡입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역을 포함하고 지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 제한보호구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,759,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 특기사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 최근 동일 면적 거래는 458,000,000원~495,000,000원, 평균과 최신 거래는 477,000,000원입니다. 최저가와 시세 차이가 크더라도 최종 응찰가는 이 거래 범위를 기준으로 다시 계산하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 현장조사 당시 점유자가 부재했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계와 매각물건명세서를 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 명도. 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도·명도 절차의 난도가 달라질 수 있으므로 현장 확인 없이 권리상 임차인 없음만으로 명도까지 단순하다고 단정하면 안 됩니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 가정에서는 신한은행 채권최고액 대비 13,760,800원의 미배당이 발생하지만, 해당 부족액은 예상상 매수인이 인수하지 않습니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 243,039,999원, 3회 유찰 시 170,127,999원으로 계산되며, 각 회차 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘낙찰가 관리’가 핵심
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 임차인 신고가 없으며 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 동시에 한 차례 유찰된 현재 최저가 347,200,000원은 최근 동일 면적 평균 및 최신 거래 477,000,000원의 72.8%로 가격상 여유가 존재합니다. 감정가 496,000,000원보다 최근 평균이 낮다는 점도 함께 봐야 하지만, 현재 최저가는 그 최근 평균보다 129,800,000원 낮습니다. 다만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 실제 낙찰가입니다. 점유관계를 최종 확인하고, 최근 거래 범위 안에서 보수적인 응찰 상한을 정한다면 권리와 가격을 함께 검토할 수 있는 사건입니다.
