전주지방법원 2025타경30230. 정읍시 태인면 태창리 27-1에 있는 건물 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대로 분류되어 있으나, 감정 이용상태는 단독주택이고 건물 구조는 경량철골조 조립식 판넬지붕 단층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 16,170,150원에서 6회 유찰된 1,902,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 1998.05.22. 대한보증보험주식회사의 가압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 가압류 3건, 국민건강보험공단과 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족액이 매수인에게 임차보증금으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
하지만 이 사건의 중심은 등기부 채권이 아닙니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각”이라고 명시되어 있고, 이 사건 건물을 위한 매각 외 대지의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 대지사용권을 확보할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 태인면 태창리 27-1 · 전북특별자치도 정읍시 태인면 육리길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 · 외벽 적벽돌쌓기 등 · 내벽 벽지 등 · 목재 및 새시창 |
| 설비 | 위생설비 · 급배수설비 · 전기설비 · 난방설비 |
| 소유자 | 김앵순 7분의 3 · 유미욱 7분의 2 · 유승희 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 16,170,150원 / 1,902,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 285,540,112원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 |
| 특별매각조건 | 매각 외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 1998.05.22. 접수된 대한보증보험주식회사의 가압류 400,000,000원입니다. 1999년과 2000년에 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 3건, 2019년 국민건강보험공단 압류, 2025년 강제경매개시결정과 북전주세무서 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 11.76%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 1,902,000원으로 감정가 16,170,150원의 11.76%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 일반적인 주택 실거래와 직접 비교하기 어려운 건물만 매각 조건이 붙어 있습니다.
경매 회차도 이미 6회 유찰에 이르렀습니다. 최저가가 낮아진 사실보다 시장이 이 조건에서 반복적으로 응찰하지 않았다는 점을 더 무겁게 봐야 합니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 대지사용권이 확인되지 않는 한 최저가가 내려가도 핵심 위험은 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 434,236원 |
| 1. 가압류 · 대한보증보험주식회사 | 400,000,000원 | 1,467,764원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,380,136원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 54,337,889원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험주식회사 | 285,540,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 822,258,137원 중 채권자 예상배당은 1,467,764원이고, 미배당액은 820,790,373원입니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 청구액 285,540,112원은 현재 회차와 7회·8회 유찰 시나리오 모두 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 핵심 위험 — 대지 없는 건물과 법정지상권
이 사건은 대지를 함께 취득하는 일반적인 주택 경매가 아닙니다. 매각 대상은 건물이고, 대지는 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰자는 최저가 1,902,000원을 납부하더라도 등기상 대지 소유권을 취득하지 않습니다.
법정지상권이 성립하는지에 따라 건물의 이용 가능성과 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 등기상 인수 0원이라는 사실보다 먼저 확인해야 할 것은 대지를 어떤 권원으로 사용할 수 있는가입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 재매각과 담보대출 등 환금성 판단도 어렵습니다.
⑤ 입지·물적 상태와 환금성
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용되고 있습니다. 사건상 용도 분류인 연립/다세대와 감정 이용상태가 다르므로 건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 구조. 경량철골조 조립식 판넬지붕 단층이며, 외벽은 적벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 목재 및 새시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 매각 외 대지. 지목은 대, 면적 374㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역이고 공시지가는 39,900원/㎡입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·도시지역·제1종일반주거지역· 도시계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 6회 유찰됐고 건물만 매각되는 구조입니다. 대지사용권이 확인되지 않은 상태에서는 일반 주택과 같은 매매·담보가치를 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 토지·건물의 최초 소유관계와 분리 시점, 건물 신축 시점, 대지사용 권원을 등기부와 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대지 소유자 확인. 매각 외 대지의 현재 소유자와 사용승낙·임대차·지료 협의 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 건물 본체와 포함된 제시외 건물의 위치·면적·경계를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 사건상 연립/다세대와 감정 이용상태 단독주택의 차이를 건축물대장, 현황도면 및 실제 이용상태로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대출 가능 여부. 건물만 매각되고 법정지상권이 불분명한 조건에서 담보평가와 대출이 가능한지 금융기관에 사전 확인해야 합니다.
- 미반영 비용 점검. 당해세·집행비용 변동·공과금·현장 정비비용 등을 추가로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 먼저 대지사용권”
이 물건은 감정가 16,170,150원에서 6회 유찰돼 최저가가 1,902,000원까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전형 경매라고 결론 내릴 수 없습니다.
매각 대상은 건물만이고, 매각 외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 가격이 더 내려가더라도 이 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다. 대지사용권과 건물 존치 가능성이 원본 자료로 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 구조적 위험이 큰 물건입니다. 등기상 인수는 0원, 종합 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 토지를 사용할 수 있는 법적 근거입니다.
