수원지방법원 2025타경2042. 수원시 권선구 고색동 수원델타원 7층 722호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 감정가는 668,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 467,600,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 정윤주이며, 2022.08.26 설정된 수협은행 근저당권 614,400,000원이 말소기준권리입니다.
등기 구조만 보면 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당표도 매수인 인수를 0원으로 산정합니다. 하지만 임차인 부분은 완전히 닫히지 않았습니다. (주)피엘아이환경기술연구원(이형백)은 2023.06.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으나, ‘환경기’는 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 1098-2 수원델타원 7층 722호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 · 지하 2층/지상 8층 중 7층 |
| 소유자 | 정윤주 · 등기상 거래가액 671,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 467,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 548,089,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
2022.07.07 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.08.26 정윤주 앞으로 소유권이 이전됐고 같은 날 수협은행 근저당권 614,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.12.18 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)피엘아이환경기술연구원(이형백) | 722호 33.0000㎡ | 2023.06.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 환경기 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 첫 번째 임차인은 전입일이 말소기준 2022.08.26보다 늦은 2023.06.20이어서 대항력이 없습니다. 반면 ‘환경기’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,076,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 614,400,000원 | 460,524,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 614,400,000원 중 460,524,000원이 배당되고, 153,876,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 수협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 467,600,000원 | 460,524,000원 | 153,876,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 327,320,000원 | 321,937,520원 | 292,462,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 229,124,000원 | 225,116,264원 | 389,283,736원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 수협은행의 미배당액은 153,876,000원에서 292,462,480원, 389,283,736원으로 늘어납니다. 다만 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 수치는 등기·배당모형 기준이며, 앞서 본 대항력 미상 점유자 확인이 선행돼야 최종 인수 판단이 완성됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 고색역 남동측 인근이며, 주변은 아파트형공장·업무시설·근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 고색역 및 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층이며 대상은 7층 722호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·지방산업단지·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘환경기’ 전입일 확인. 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 말소기준 2022.08.26과의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않았고, ‘환경기’는 확정일자도 미상입니다. 최종 인수 위험 판단의 핵심입니다.
- 점유 형태 대조. 감정평가상 이용은 공장(지식산업센터)인데 ‘환경기’의 이용 표시는 주거입니다. 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 시세가 없어 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당산정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인
이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2022.08.26 수협은행 근저당이고, 현재 배당모형은 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 첫 번째 임차인 역시 2023.06.20 전입이라 대항력이 없습니다. 문제는 두 번째 점유자 ‘환경기’입니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남아 있습니다.
가격도 같은 원칙으로 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 467,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료는 없습니다. 등기상 671,700,000원 거래가액만으로 지금 가격이 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수 0원 산정, 그러나 미상 임차인 확인 전 권리분석 미완성 — 가격 메리트도 별도 검증 필요”입니다.
