수원지방법원 2025타경54264. 오산시 수청동 물향기시티 1층 106호 근린시설입니다. 등기상 현 소유자는 이성철이고, 2020.02.06 소유권이전과 같은 날 팔달새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 495,600,000원이며 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.02.05 팔달새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 역시 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 859,000,000원의 70%인 601,300,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 106호 단독 권리와 실제 통합 이용 상태가 일치하지 않는 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층 106호 · 경기도 오산시 청학로 222 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 106호 · 소매점으로 이용 중 |
| 소유자 | 이성철 (2020.02.06 소유권이전 · 거래가액 861,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 859,000,000원 / 601,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔달새마을금고 / 419,484,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차라 인수는 없다
말소기준은 2020.02.06 팔달새마을금고 근저당권입니다. 현황조사상 임차인 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)의 점유 시작일은 2020.06.22로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 110,000,000원은 매수인이 인수하는 대항력 보증금이 아닙니다. 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 판단 자체는 점유 시점이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 트리플2(TRIPLE2)(안재덕) | 106·107·108호 121.2600㎡ | 110,000,000원 | 6,600,000원 | 없음 2020.06.22 점유 | 미상 확정일자 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 601,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,413,000원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 495,600,000원 | 495,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,287,000원 |
현재 회차 601,300,000원 기준 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 601,300,000원 | 495,600,000원 | 0원 | 97,287,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 420,910,000원 | 414,300,900원 | 81,299,100원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 294,637,000원 | 289,712,082원 | 205,887,918원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 유찰로 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액이 커지는 구조이지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역 남서측 인근이며 상업용·업무용 건물이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 오산대역이 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 2019년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 106호이며, 현재 소매점으로 이용 중입니다.
- 통합구조. 감정평가서에는 104·105·107·108호와 경계벽 구분이 없는 큰 상가로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 도로·주차. 서측 중로변, 남측 소로변에 접하고 지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 공시지가 2,496,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 통합점포 경계 확인. 106호와 104·105·107·108호 사이의 경계벽이 없는 상태이므로 106호 단독으로 물리적·영업상 분리 가능한지 확인하세요.
- 임차인 점유범위 확인. 현황조사상 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)는 106·107·108호 121.2600㎡를 점유합니다. 낙찰 후 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력과 인수 구분. 보증금 110,000,000원이 있어도 점유 시작일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 없이 ‘70%’만 보지 않기. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 상가 관리비·공용부분. 통합 사용 중인 상가이므로 관리비 부과 단위와 공용부분 체납 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 물건의 권리구조만 보면 명확합니다. 2020.02.06 팔달새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인은 그 뒤인 2020.06.22 점유를 시작해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 이용상태는 다릅니다. 매각 대상은 106호인데 현황상 104·105·107·108호와 경계벽 없이 하나의 큰 점포로 사용되고 있고, 임차인의 점유표시도 106·107·108호에 걸쳐 있습니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼, 이 사건의 핵심은 “권리 때문에 못 사는 물건”이 아니라 “106호만 낙찰받았을 때 독립적으로 어떻게 사용할 수 있는지 확인해야 하는 물건”입니다. 권리는 합격권이지만, 가격과 현황은 현장 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
