75,950,000원
수원지방법원 2025타경56271. 수원시 권선구 입북동 웅비아파트 다동 4층 404호입니다. 등기상 소유자는 김정강이고, 말소기준권리는 2024.03.11 현대해상화재보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 122,400,000원입니다. 이 근저당권은 2025.09.05 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 그 뒤 설정된 근저당권·전세권과 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 75,950,000원으로 감정가 155,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않는 만큼 “감정가 대비 싸다”와 “시장가격 대비 싸다”는 구분해야 합니다. 이 사건의 가격 판단은 입찰 전 주변 실거래 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 입북동 150-1 웅비아파트 다동 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 입북로 65 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상5층 건물 중 4층 404호 |
| 사용승인일 | 1985.12.19 |
| 소유자 | 김정강 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 17,471,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 22번, 2024.03.11 현대해상화재보험주식회사 근저당권 122,400,000원입니다. 이후 2024.07.05 근저당권 15,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2024.09.19 근저당권 7,500,000원, 2025.04.11 케이비국민카드 가압류 26,038,979원, 2025.06.05 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비’는 별도 검증
현재 최저매각가는 75,950,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 53,165,000원, 4회 유찰 시 37,215,500원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 거래가격을 직접 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 현재가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 75,950,000원 | 101,756,079원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 53,165,000원 | 124,130,949원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 37,215,500원 | 139,793,358원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,767,100원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 122,400,000원 | 74,182,900원 |
| 3. 을구 25번 근저당권 · 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 26번 전세권 · 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 27번 근저당권 · 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유 | 7,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 26,038,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 175,938,979원 중 예상배당은 74,182,900원이며, 미배당액은 101,756,079원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 입북초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트·스라브구조, 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 중 4층 404호이며 사용승인일은 1985.12.19입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복2차선 아스팔트포장도를 통해 주간선도로와 연계 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제2구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 주변 아파트의 최근 거래가격을 먼저 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유를 다시 대조하세요.
- 전세권 확인. 2024.07.05 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권은 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.09.05 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 101,756,079원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 확인 후”
이 사건은 말소기준권리가 2024.03.11 근저당권으로 명확하고, 그 이후 권리들이 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 최저가는 75,950,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 기준이 없는 상태에서 이 숫자만 보고 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리 구조는 단순하지만, 가격의 적정성은 주변 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다. 2회 유찰이라는 사실보다 실제 시장가격과의 차이가 최종 입찰가를 결정해야 합니다.
