수원지방법원 2025타경56277. 화성시 영천동에 위치한 브리즈힐오피스텔 1동 3층 303호입니다. 등기부상 소유자는 박정숙이며, 2021.04.05. 신탁재산 처분을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기 당시 거래가액은 126,735,000원입니다.

2024년 화성시와 국가의 압류가 차례로 설정됐고, 2025.06.02. 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 등기부에는 2018년 근저당과 신탁, 가처분 이력이 있지만 해당 권리들은 이미 말소되어 현재 인수 위험과 구별해야 합니다. 가장 중요한 권리는 2024.08.12. 등기된 김이슬의 주택임차권입니다.

김이슬은 2021년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 확약이 없었다면 매각대금으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번 사건에서는 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명세서에 기재되어 있습니다. 따라서 확약의 적용 범위와 효력을 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 보증금 인수

말소기준으로 제시된 권리는 2024.03.29. 화성시 압류입니다. 그 뒤의 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김이슬의 전입신고와 확정일자는 말소기준보다 앞서 있으므로, 등기 순서만 보고 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사된 점유자 2명

실제 조사된 임차·점유 관련 인원은 2명입니다. 보증기관의 중복 대위신고를 별도 임차인으로 합산한 인원은 없습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있습니다.

김이슬. 임대차계약일은 2021.03.20., 전입신고일은 2021.03.22., 점유개시일은 2021.04.05., 확정일자는 2021.03.24.입니다. 2024.08.12. 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구가 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이지만, 보증금반환채권 양수인의 확약에 따라 매수인 인수 위험이 해소되는 구조입니다.

송준태. 2025.04.04. 전입신고가 확인되며 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 말소기준인 2024.03.29. 이후 전입이므로 현재 조사상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 그러나 실제 임대차계약의 존재, 점유 형태 및 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다. 김이슬에 대한 확약이 송준태에게 자동 적용되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 변동 가능성이 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 144,331,808원에 대한 별도 배당은 0원으로 계산되어 있으며, 동일 보증금반환채권의 양수 관계가 있어 이를 임차인 보증금과 별개의 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 보증금 구조는 확인

확약 전 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 김이슬 보증금 미배당액입니다. 확약 적용 인수 0원 및 실질취득 기준은 해당 확약의 효력과 송준태 관련 별도 인수권리 부재를 전제로 하며, 취득세·명도·관리비 등 별도 비용은 제외합니다.

⑤ 가격 분석 — 감정가와 실제 시장가치의 차이

감정평가액과 현재 최저매각가격은 모두 140,000,000원입니다. 소유자의 2021년 등기상 취득 거래가액은 126,735,000원이지만, 이것만으로 현재 시장가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 감정가가 세 차례 유찰된 것으로 표시되면서도 최저가가 그대로 유지되어 있습니다. 경매 절차의 진행 상황과 별개로 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 다원중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 및 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 편의는 보통 수준입니다. 서측 왕복 3차선 및 북측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수설비, 개별 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 주차장설비 등이 있습니다.
• 다락. 집합건축물대장 건축물현황도상 전유부분 외에 다락이 있습니다. 실제 사용 상태, 적법성 및 가치 반영 범위를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지는 대체로 평지로 조성된 사다리형이며, 공시지가는 4,892,000원/㎡입니다.
• 환금성. 업무시설 오피스텔로서 아파트와는 수요층 및 거래 구조가 다를 수 있습니다. 점유관계와 다락 구조, 실거래 비교를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.09.03.자 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서의 제출 사실, 권리자, 효력 범위와 조건을 확인하세요.
• 김이슬 임차권등기. 매각 후 말소 절차 및 실제 보증금반환청구권이 매수인에게 행사되지 않는다는 점을 명세서 원본과 대조하세요.
• 송준태 점유. 전입일은 2025.04.04.이며 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유 원인과 인도 상대방을 확인하세요.
• 매각 최저가. 3회 유찰 표기에도 최저가가 140,000,000원인 사유를 법원 매각공고에서 확인하세요.
• 다락 확인. 전유부분 외 다락의 실제 구조와 이용 상태, 건축물현황도와의 일치 여부를 확인하세요.
• 세금·관리비. 화성시 및 국가 압류와 관련한 조세 배당관계, 당해세, 미납 공용관리비 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 시장가격. 브리즈힐오피스텔 내 유사 층·면적·구조의 최근 실거래를 비교하여 입찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 해소된 인수 위험, 가격 판단은 별개”

이 사건은 단순한 무임차·무인수 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김이슬의 보증금 140,000,000원이 매각대금 전액에 해당하고, 배당 추정상 미배당액도 발생합니다. 하지만 보증금반환채권 양수인의 잔존 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 그 임차인의 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다.

반면 송준태의 실제 점유관계, 다락을 포함한 물건 상태, 3회 유찰 표기와 감정가 100% 최저가격의 관계, 그리고 최근 실거래 시세는 추가 확인이 필요합니다. 현재로서는 확약에 따른 권리 위험 개선은 긍정적이나, 가격 메리트와 명도 안정성은 확정하기 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약서의 효력과 현장 점유관계를 확인하고, 현재 최저가가 시장가격보다 충분히 낮다는 근거를 확보한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 합리적입니다.