48,020,000원
수원지방법원 2025타경56277. 화성 영천동 브리즈힐오피스텔 1동 3층 303호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 7층 건물 중 3층입니다. 소유자는 박정숙으로, 2021.03.15. 매매를 원인으로 거래가 126,735,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구액은 144,331,808원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 압류 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김이슬은 2021.03.22. 주민등록, 2021.03.24. 확정일자, 2021.04.05. 점유개시, 보증금 140,000,000원이고, 말소기준으로 제시된 2024.03.29. 화성시 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 관해 배당으로 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-8 브리즈힐오피스텔 1동 3층 303호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로29길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박정숙 · 2021.03.15. 매매 · 거래가 126,735,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,331,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소되더라도 보증금 잔액은 남는다
등기부의 오래된 가처분·신탁·근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로는 2024.03.29. 화성시 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 그 뒤 2024.11.07. 국 압류와 2025.06.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김이슬의 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 보증금 반환의무가 사라지는 것은 별개의 문제입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 부담은 김이슬 보증금 잔액
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김이슬 | 2021.03.22 / 2021.03.24 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.08.12 | 93,244,360원 인수 현 회차 기준 |
| 송준태 | 2025.04.04 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
③ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,020,000원 | 93,244,360원 | 141,264,360원 |
| 4회 유찰 시 | 33,614,000원 | 107,391,052원 | 141,005,052원 |
| 5회 유찰 시 | 23,529,800원 | 117,293,736원 | 140,823,536원 |
회차가 더 내려가도 총 부담은 140,000,000원대에서 크게 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 미배당액 증가로 바뀌기 때문입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 현재 제공된 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 오히려 현 회차 실질취득 141,264,360원은 감정가 140,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 김이슬 보증금 | 140,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 144,331,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 김이슬 보증금 일부 배당으로 전부 소진되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 0원이 배당됩니다. 김이슬 보증금 부족분 93,244,360원은 매수인 인수로 계산됩니다. 화성시·국 압류와 관련된 실제 세액, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 집합건축물대장의 건축물현황도상 전유부분 외에 다락이 소재합니다.
- 입지. 다원중학교 남동측 인근이며 주변에 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 3차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적 1,166.6㎡, 공시지가 4,892,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 승강기·주차장·개별 냉난방·위생 및 급배수·화재탐지 설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 48,020,000원이 아니라 인수액을 합친 141,264,360원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 4회 유찰 시 인수 107,391,052원, 5회 유찰 시 117,293,736원으로 늘어 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
- 김이슬 배당·인수 재확인. 배당에서 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 송준태 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 점유·명도 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 압류세액 확인. 화성시와 국의 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당순위가 배당 결과에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 다락 확인. 전유부분 외 다락의 현황·사용관계와 공부상 처리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 실질취득이 감정가 수준이므로 주변 오피스텔의 최신 실거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%”보다 중요한 숫자는 141,264,360원
이 사건은 3회 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 김이슬의 보증금 140,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현 회차에서 배당되지 않는 93,244,360원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 취득부담은 141,264,360원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어, 4회 유찰 시 실질취득 141,005,052원, 5회 유찰 시 140,823,536원입니다. 낮은 최저가가 곧 낮은 총 취득원가를 의미하지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 권리관계는 계산 가능하지만, 가격 판단은 최저가가 아니라 인수까지 합친 총액으로 해야 합니다.
