수원지방법원 2025타경56351. 용인 수지구 신봉동 광교산 포레스타 101동 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%인 132,055,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격 구조는 일반적인 3회 유찰 물건과 다릅니다. 임차권자 조희정은 2020년 9월 28일 전입·점유를 시작했고, 2020년 8월 31일 확정일자를 갖춘 보증금 325,000,000원의 임차인입니다. 말소기준인 2023년 8월 25일 용인시 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

따라서 낙찰가가 내려가면 끝나는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 매각대금 132,055,000원 중 집행비용 2,648,770원을 먼저 제외하고 임차보증금에 129,406,230원이 배당되는 것으로 계산돼, 미회수 보증금 195,593,770원이 매수인에게 넘어갑니다. 결과적으로 현재 실질취득액은 327,648,770원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 승부처

등기상 과거 수협은행 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.08.25 용인시 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 확인 대상 2명

조희정은 배당요구를 했지만 현재 최저가에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 반면 오승환은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 금액상 직접적인 인수 핵심은 조희정 보증금 잔액입니다.

③ 유찰해도 실질취득은 보증금 부근에서 움직인다

④ 시세 비교 — 최저가 1.32억이 아니라 실질취득 3.28억으로 봐야 한다

광교산포레스타의 비교 실거래는 전용 53.4~53.5㎡로 면적 매칭된 6건입니다. 전체 평균은 362,333,333원, 최근 12개월 5건 평균은 362,800,000원, 최신 2026년 7월 거래는 368,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 0.8% 높아 하락 추세로 잡히지 않습니다.

현재 실질취득액 327,648,770원은 최근 12개월 평균 362,800,000원의 약 90.3%이며, 최신 거래 368,000,000원의 약 89.0%입니다. 최근 평균과의 차이는 35,151,230원입니다. 따라서 시세 아래인 것은 맞지만, 화면상 최저가 132,055,000원이 최근 평균의 36.4%라는 수치는 실제 취득원가의 할인율이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 132,055,000원 가정)

현재 가정에서는 임차인 조희정에게 129,406,230원이 배당되고 부족분 195,593,770원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신봉동성당 남서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 등이 정차하는 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물의 2층 202호이며 난방·위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 광교산포레스타는 24세대이며 경매 통계상 평균 5.2회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 132,055,000원이 아니라 인수 예상액 195,593,770원을 합친 327,648,770원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
• 조희정 배당·잔액 확인. 보증금 325,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 잔액도 달라집니다.
• 세금 압류 확인. 용인시·서울특별시·국민건강보험공단·국 관련 압류가 확인되므로 당해세 여부와 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
• 오승환 점유 확인. 전입일은 2025.03.31로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 증가해 낙찰가와 인수액의 합계는 각각 327,063,893원·326,564,725원 수준입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 최저가”보다 “3.27억 실질취득”을 보라

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 감정가 대비 최저가 비율 34.3%입니다. 표면적으로는 감정가 385,000,000원짜리 다세대를 132,055,000원에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 조희정의 보증금 325,000,000원이 배당으로 모두 소멸하지 않습니다. 현재 예상 인수액은 195,593,770원이고 실질취득은 327,648,770원입니다.

그 실질취득액은 최근 12개월 평균 362,800,000원보다 낮아 일정한 가격 차이는 남아 있습니다. 다만 단지의 평균 유찰 횟수 5.2회, 낙찰률 0.0%, 24세대 규모, 세금 압류와 임차보증금 인수 구조를 함께 보면 큰 폭의 할인 경매라기보다 복잡한 인수형 물건에 가깝습니다. 추가 유찰만 기다리면 취득원가가 크게 떨어지는 구조도 아닙니다. 최저가는 낮지만 총 부담은 약 3.27억원 — 이 차이를 이해하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.