수원지방법원 2025타경56351. 용인시 수지구 신봉동 광교산 포레스타 101동 202호, 전용면적 54.915㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김효주가 2020년 10월 19일 거래가액 325,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다. 2018년 설정된 수협은행 근저당권들은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 8월 25일 용인시 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2020년 9월 28일 전입·점유를 시작한 조희정의 임차권입니다. 확정일자도 2020년 8월 31일로 앞서 있습니다. 이후 2024년 10월 10일 보증금 325,000,000원에 관한 임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에는 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건은 낙찰가보다 보증금 잔액 인수가 훨씬 중요한 경매입니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 매수인이 실제 부담할 금액으로 비교하면 시세와의 격차는 크게 줄어듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 2층 202호 도로명: 신봉1로344번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.915㎡ · 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 |
| 건물규모 / 준공 | 광교산포레스타 · 24세대 · 2018.09.19 |
| 소유자 | 김효주 (2020.10.19 매매 취득, 거래가 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 92,438,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 용인시 압류 (갑구 3번) |
| 대항력 임차권 | 조희정 · 보증금 325,000,000원 · 을구 4번 임차권등기 |
| 실제 임차인 | 2명: 조희정, 오승환 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 감정평가 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 위반건축물 해당 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 압류는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
이 물건의 말소기준은 2023.08.25 용인시 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 국세 압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 정리됩니다.
반면 조희정의 전입일은 2020.09.28로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.10.10에 이루어졌지만, 임차권등기 날짜만 보고 후순위라 판단해서는 안 됩니다. 임차권등기에는 기존 전입·점유 및 확정일자 사실이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 인수의 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 조희정 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.09.28 확정 2020.08.31 배당요구 2024.10.10 |
325,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 승계 아님 |
| 오승환 현황조사상 점유자 |
전입 2025.03.31 확정 2020.08.31 배당요구 확인 필요 |
미상 | 후순위 전입 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
조희정은 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 임차인입니다. 특히 임차권등기명령에 따른 등기가 2024년 10월 10일 이루어졌으며, 최초 임대차계약일은 2020.07.14, 후속 계약일은 2022.09.23입니다.
오승환은 전입일이 말소기준 이후인 2025.03.31이므로 해당 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고 확정일자 2020.08.31이 기재돼 있어, 별도의 선순위 지위나 기존 임대차 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 보증금 인수액을 추가로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
광교산포레스타의 실거래는 총 6건이며, 비교 대상 면적은 전용 약 53.4~53.5㎡입니다. 경매 대상 전용 54.915㎡와 완전히 일치하지는 않지만 유사 면적으로, 최근 12개월 거래 5건을 중심으로 가격을 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.4㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2026.07 | 53.4㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2026.05 | 53.5㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.4㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.5㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2025.07 | 53.5㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 362,800,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 6건 | 362,333,333원 |
최근 12개월 평균은 362,800,000원, 최신 거래가는 368,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +0.8%로, 확인된 거래 지표상 뚜렷한 하락 추세는 아닙니다.
최저가 92,438,000원은 최근 평균의 약 25.5%로 보이지만 이는 인수 보증금을 제외한 숫자입니다. 실제로는 다음과 같이 봐야 합니다.
조희정 보증금 예상 인수: 234,625,884원
실질취득 추정: 327,063,884원
최근 12개월 평균: 362,800,000원
최근 평균 대비: 약 90.1%
최신 실거래 368,000,000원 대비: 약 88.9%
최근 시세보다 낮은 수준이기는 하지만 가격 차이는 약 9.9%입니다. 이 차이에서 취득 관련 비용·명도 비용·추가 권리위험이 발생할 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 높은 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,063,884원 |
| 1. 조희정 보증금 우선변제 | 325,000,000원 | 90,374,116원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 청구 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 조희정 보증금 잔액 | 325,000,000원 | 234,625,884원 |
집행비용 2,063,884원은 추정치입니다. 조희정 보증금에 대한 예상배당 90,374,116원과 잔액 인수 234,625,884원의 합계는 325,000,000원입니다. 인수금액은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 매수인의 별도 부담입니다.
배당표의 주택도시보증공사 청구액과 조희정의 보증금반환채권은 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 가압류 20,000,000원과 경매신청 청구 325,000,000원은 별도의 채권 신고·청구 항목이며, 실제 채권양도에 따른 배당 수령관계는 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 24% |
92,438,000원 | 234,625,884원 | 327,063,884원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
64,706,599원 | 261,858,120원 | 326,564,719원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
45,294,619원 | 280,920,684원 | 326,215,303원 |
현재 회차에서 6회 유찰 가정까지 최저가는 92,438,000원에서 45,294,619원으로 크게 떨어집니다. 그러나 보증금 잔액 인수가 늘어나 실질취득 추정액은 327,063,884원에서 326,215,303원으로 소폭만 줄어듭니다.
이는 선순위 임차보증금 인수형 경매의 전형적인 특성입니다. 입찰 가격이 내려갈수록 매수인이 직접 법원에 납부하는 금액은 줄지만, 기존 임차보증금 중 낙찰 이후 책임질 잔액은 늘어납니다. 다음 유찰을 기다린다고 전체 취득비용이 같은 비율로 할인되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 수지구 신봉동 소재 신봉동성당 남서측 인근입니다. 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 마을버스 등 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시돼 있으므로 취득 목적과 허가 대상 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계와 내부 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대 단지로, 대단지 아파트와 같은 시장 유동성을 전제하기 어렵습니다. 최근 실거래가 확인되지만 경매 평균 유찰 5.5회와 확인된 낙찰률 0.0%는 보수적인 출구 전략이 필요함을 보여줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확정. 조희정 보증금 325,000,000원 중 실제 배당될 금액과 매수인이 인수할 잔액을 확인해야 합니다. 단순 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득으로 입찰 한도를 산정해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권양도·배당 관계. 경매신청채권자에게 양도된 보증금반환채권의 범위, 실제 변제·배당 내역, 권리행사 주체를 원본 서류로 확인해야 합니다. 보증금과 신청채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 오승환의 점유 및 계약관계. 전입 2025.03.31, 확정일자 2020.08.31로 기재된 사유를 확인해야 합니다. 보증금, 실제 점유 개시, 계약의 연속성, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 추가 인수위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
- 세금 및 체납채권. 용인시·서울특별시·국세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 및 우선변제되는 세금은 실제 배당순위와 임차보증금 잔액에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2020.12.27 민간임대주택 등록 및 2022.12.08 등기가 있습니다. 현재 등록 상태와 경매 매각 후 임대사업자 관련 의무, 임차인 보호사항을 확인해야 합니다.
- 명도 및 인도. 대항력 임차권이 있어 보증금 반환과 점유 정리의 관계를 검토해야 합니다. 현황조사상 다른 점유자도 확인되므로 실제 현장 점유자를 특정해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 362,800,000원 및 최신 거래 368,000,000원과 비교하되, 대상 면적 54.915㎡와 거래 표본 53.4~53.5㎡의 차이, 층·향·내부 상태를 반영해야 합니다.
- 입찰보증금·자금계획. 최저가를 기준으로 입찰보증금과 잔금만 준비하는 것은 부족합니다. 보증금 잔액 인수, 취득 관련 비용, 점유 정리 비용까지 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,244만원 낙찰”이 아니라 “3.27억원 취득”
이 물건은 감정가 385,000,000원에서 최저가 92,438,000원까지 내려온 4회 유찰 경매입니다. 표면적인 할인폭은 매우 크지만, 그 할인액이 곧 매수인의 이익이 되는 것은 아닙니다.
조희정의 대항력 있는 임차보증금 325,000,000원이 존재하고, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다. 현재 배당 추정대로라면 인수액은 234,625,884원이며, 최저가를 합친 실질취득은 327,063,884원입니다.
최근 12개월 실거래 평균 362,800,000원보다 낮다는 점은 확인됩니다. 그러나 그 차이는 약 9.9%로, 오승환의 계약관계, 세금 우선배당, 명도 부담, 소규모 단지의 환금성 위험까지 감수하기에는 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 추가 유찰이 있더라도 선순위 보증금 인수가 늘어나 실질취득은 325,000,000원 안팎에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
결론은 조건부 신중 접근입니다. 이 경매의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 누구에게 얼마의 보증금 반환의무가 남는지 정확히 확정하는 것입니다. 배당·채권양도·점유관계를 확인하기 전에는 최저가만으로 입찰을 결정하지 않는 편이 타당합니다.
