수원지방법원 2025타경55015. 화성시 우정읍 엠팰리스 씨동 301호, 감정평가상 방3·주방/식당·거실·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 166,000,000원의 70%인 116,200,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권과 확약의 적용 범위입니다.
등기상 김경엽은 2022.04.28 주민등록·점유를 갖추고 2022.04.01 확정일자를 받은 뒤, 보증금 160,000,000원 전액을 대상으로 2024.04.30 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.02.12 압류보다 앞서므로 본래라면 매각대금으로 보증금이 모두 회수되지 않을 때 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산도 부족분 46,226,800원을 잡고 있습니다.
그러나 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김경엽)가 2026.06.29 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김경엽 건의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 단, 이 확약은 김경엽에게서 양도된 보증금 채권에만 적용됩니다. 별도 조사된 전창순에 대해서는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 위험이 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 4-7 엠팰리스 씨동 3층301호 |
| 등기부 도로명 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 기아자동차로 703-10, 엠팰리스 제씨동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방3·주방/식당·거실·욕실2·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 내 제3층 제301호 · 사용승인 2020.08.03 |
| 소유자 | 염타섭 · 2023.01.09 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,419,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 별도 임차관계는 남음
말소기준권리는 2025.02.12 압류입니다. 이후 2025.03.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 김경엽의 주택임차권이지만, 2026.06.29 제출된 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속되어 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 같은 ‘전입’이라도 결론이 다르다
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경엽 | 건물 전부 · 2022.04.28 | 160,000,000원 | 본래 有 | 有 · 확정일자 2022.04.01 · 배당요구 2024.04.30 | 실질 0원 · 주택도시보증공사 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 |
| 전창순 | 2024.12.18 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 · 김경엽 확약의 적용 대상이 아님 |
실제 조사된 임차·점유 관계는 김경엽과 전창순입니다. 김경엽은 보증금·확정일자·전입과 임차권등기까지 모두 특정되지만 확약으로 인수 문제가 해소됐습니다. 반면 전창순은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 특정되지 않아, 오히려 금액을 계산할 수 없는 미상 위험이 남습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘실질취득액 미확정’이 먼저
현재 최저가는 116,200,000원으로 감정가 166,000,000원의 70%입니다. 소유자 염타섭의 2023.01.09 거래가액은 163,000,000원이지만, 이 한 건만으로 현재 시장가격을 단정할 수는 없습니다. 동일 물건군의 비교 가능한 최신 실거래 금액은 확인되지 않으므로 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 확약이 없었다면 김경엽 보증금의 미배당액이 매수인에게 남아, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 대항력 임차 구조였습니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 46,226,800원, 2회 유찰 시 80,524,120원, 3회 유찰 시 104,486,884원입니다. 다만 김경엽 건에는 2026.06.29 확약이 적용되어 실제 인수는 0원이며, 이 계산치는 확약이 없을 때의 구조를 보여주는 참고치입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 김경엽 인수 | 확약 반영 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 116,200,000원 | 46,226,800원 | 김경엽 0원 · 전창순 미상 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 81,340,000원 | 80,524,120원 | 김경엽 0원 · 전창순 미상 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 56,938,000원 | 104,486,884원 | 김경엽 0원 · 전창순 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 임차인 김경엽 보증금 우선변제 | 160,000,000원 | 113,773,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 167,419,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김경엽 보증금 부족분은 46,226,800원입니다. 그러나 2026.06.29 확약에 따라 김경엽의 대항력은 포기되고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 부족분은 룰상 계산치일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 전창순 관련 금액은 별도로 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3·주방/식당·거실·욕실2·발코니·현관 등의 구조입니다.
- 주위환경. 감정평가 요항에는 장안여자중학교 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 제반 환경은 보통인 편으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의는 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 평지의 자루형 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 205,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.08.03이며 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. M팰리스(C,D)는 21세대 규모이고 동일 물건군 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 할인폭은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전창순 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 주민등록 관련 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 확약서 문구 원본 확인. 2026.06.29 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 사건과 김경엽 보증금 전액에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득액을 최저가로 고정하지 말 것. 김경엽 건은 0원으로 해소됐지만 전창순의 승계액은 아직 계산할 수 없습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 166,000,000원과 소유자의 2023.01.09 거래가 163,000,000원만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 응찰 직전 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기된 김경엽 외 전창순의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 배당에서 별도로 문제될 수 있는 조세·우선변제 항목을 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 하나가 남았다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 166,000,000원과 거의 맞닿아 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 현재 최저가 116,200,000원에서는 배당계산상 46,226,800원이 부족하고, 더 유찰되면 룰상 부족액이 80,524,120원, 104,486,884원으로 커집니다. 그러나 바로 그 핵심 위험은 2026.06.29 주택도시보증공사의 확약으로 실질 0원이 되었습니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗해진 것은 아닙니다. 전창순은 2024.12.18 전입으로 말소기준보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 김경엽에 대한 확약은 이 사람에게 적용되지 않습니다. 여기에 비교 가능한 최신 실거래 금액도 없어 현재 최저가 116,200,000원을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 주된 위험은 해소됐지만, 미상 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
