수원지방법원 2025타경55197. 감정평가 이용상태는 공장이고 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 등기상 소유자는 주식회사태호산업입니다. 권리분석의 기준점은 2022-05-04 접수된 중소기업은행의 채권최고액 348,000,000원 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당, 이형철 근저당, 압류·가압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 480,377,000원으로 감정가 대비 70% 회차입니다. 하지만 공장·토지이고, 목록1·2가 지분매각이며 제시외 건물을 포함하는 일괄매각입니다. 따라서 단순히 “1회 유찰됐으니 싸다”는 식보다 권리의 인수 여부, 실제 점유관계, 지분 범위, 세금 우선배당, 현장 이용상태를 묶어 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 장외리 298-11 |
| 등기상 건물 | 경기도 화성시 만세구 서신면 장외리 298-12 1동 · 경기도 화성시 만세구 서신면 제부로 561-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사태호산업 |
| 감정가 / 최저가 | 686,253,600원 / 480,377,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장천수 / 7,162,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1,2 지분매각 |
| 매각 제외 | 지상 컨테이너박스 1동은 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2022-05-04 중소기업은행 근저당권 348,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원, 2024-03-21 이형철 근저당권 35,000,000원, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN WENHAO | 1층 358.3100㎡ | 2024-11-14 | 미상 | 보증금 미상 / 100,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이예광 | 30.0000㎡ | 2024-05-13 | 미상 | 보증금 미상 / 6,000,000원 | 2025-04-17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐고 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 각각 2024-05-13, 2024-11-14로 말소기준일인 2022-05-04보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리구조상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 형태는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상이고, 이예광은 2025-04-17 배당요구를 한 상태이므로 실제 배당순위와 금액은 매각 전 원문 서류와 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,203,770원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 125,173,230원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 이형철 | 35,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 에이엠젯코리아 | 22,572,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,992,669원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 219,780,298원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 경매개시결정 · 장천수 | 7,162,980원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,825,714원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 7,162,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,371,496,641원 중 473,173,230원이 배당되고, 미배당은 898,323,411원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 서신면 장외리 소재 장외산업단지 북서측 근거리에 위치하고, 주위에는 공장·창고·근린생활시설·전답 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 공장으로 이용중입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 건물이며 사용승인일은 2022.04.08입니다. 판넬붙임 마감, 새시창호, 기본위생설비·급배수설비·기본 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반관리)이며, 가축사육제한구역과 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지 현황. 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 평지·부정형·소로각지이며 면적은 469.0㎡, 공시지가는 90,500원/㎡입니다.
- 매각조건. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1·2는 지분매각이며, 이동이 용이한 컨테이너박스 1동은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 환금성. 공장·토지에 지분매각 조건까지 결합된 만큼 권리 소멸 여부와 별개로 실제 사용 가능 범위와 현장 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록1·2는 지분매각입니다. 입찰 전 매각목록과 등기 원문에서 정확한 지분 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너박스 1동은 제외됩니다. 현장 경계와 매각대상물을 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 2명이 조사됐습니다. 대항력은 없지만 점유부분과 명도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·우선변제 확인. 두 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 이예광은 2025-04-17 배당요구를 했습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70% 회차지만, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 아직 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2022-05-04 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력은 없고, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 목록1·2는 지분매각이고, 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 공장·토지의 사용성과 환금성은 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 현재 최저가 480,377,000원은 감정가 686,253,600원의 70% 회차라는 사실까지만 확실합니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원. 승부처는 지분 범위·현장 점유·세금 배당·공장 자체의 가격 적정성입니다.
