수원지방법원 2025타경56509. 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,857,797,230원입니다. 감정평가 이용상태는 목록9가 공장, 목록10이 1·2층 공장(사무실)이고, 사건 용도는 대지와 토지를 포함합니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 목록9의 제시외 건물과 목록5의 수변전설비는 매각에 포함되는 반면 목록5의 컨테이너 1동과 목록9 건물 내 소유자 미상의 호이스트(7.5ton)는 매각에서 제외됩니다.
등기권리의 기준점은 2022.01.18. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,860,000,000원입니다. 이후 대호에스텍 주식회사 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 중소기업은행 가압류, 주식회사동은스틸 근저당권과 경매개시결정, 중소기업은행의 별도 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 등기권리의 소멸과 점유·임대차 위험은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56509 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 화성시 장안면 수촌리 70-6 |
| 등기 대상 표시 | 경기도 화성시 만세구 장안면 수촌리 70-21 1동 · 경기도 화성시 만세구 장안면 수정로 312-49 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 목록9 공장 · 목록10 1·2층 공장(사무실) |
| 소유자 | 권우성 |
| 감정가 / 최저가 | 2,857,797,230원 / 2,857,797,230원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동은스틸 / 78,562,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 소유자 권우성은 2022.01.18. 소유권이전 등기를 마쳤고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사아진아이앤씨와 주식회사베스티 명의 시절의 압류·가압류·근저당권 및 2020년 강제경매개시결정은 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 대항력 판단 불가
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회하 지오메탈 화성지점(홍성범) | 2,386.0000㎡ · 2024.07.11 | 72,000,000원 | 7,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 제이와이메탈 | 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,857,797,230원입니다. 동일·유사 공장 및 토지의 실거래 비교값은 이 리포트에서 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 특히 공장·사무실과 여러 토지, 제시외 물건의 포함·제외가 함께 얽힌 일괄매각이므로 단순 총액보다 구성 자산별 가치와 실제 이용 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,857,797,230원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,977,972원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대호에스텍 주식회사 | 75,311,700원 | 75,311,700원 |
| 4. 근저당 · 주식회사동은스틸 | 96,159,495원 | 96,159,495원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,393,200원 | 9,393,200원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 284,529,711원 | 284,529,711원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 501,425,152원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 2,325,394,106원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 501,425,152원이 계산됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 제이와이메탈의 임대차 조건도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록9는 공장, 목록10은 1·2층 공장(사무실)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경기도 화성시 장안면 수촌리 수촌4리 마을회관 북서측 인근으로, 공장·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 목록9는 일반철골구조 박공지붕 1층, 목록10은 일반철골구조 박공지붕 2층이며 사용승인일은 2018.03.28.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비가 있고, 목록10에는 천정형 에어컨 설비에 의한 개별난방시설이 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 온천지구가 기재돼 있습니다.
- 토지 항목. 제공된 토지 항목은 지목 도로, 면적 82.0㎡, 공시지가 96,900원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제이와이메탈 임대차 확인. 전입일·보증금·확정일자 및 실제 점유관계를 확인해 대항력과 승계 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 지오메탈 점유 범위 확인. 주식회하 지오메탈 화성지점(홍성범)은 2,386.0000㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 사용 구역과 인도 범위를 대조할 필요가 있습니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 목록9 제시외 건물과 목록5 수변전설비는 포함되지만, 컨테이너 1동과 호이스트(7.5ton)는 제외됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 2,857,797,230원을 곧바로 시세로 보지 말고, 공장·토지·사무실·설비를 분리해 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 1회 유찰 시 채권 미배당 64,418,700원, 2회 유찰 시 517,093,781원으로 커지며, 2회 유찰 시 주식회사동은스틸의 배당 시뮬레이션 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 미상 점유는 남아 있다”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.01.18. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 신건 배당 시뮬레이션상 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 2명 가운데 제이와이메탈의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·승계 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 여기에 일괄매각 범위 안팎의 제시외 물건을 구분해야 하고, 실거래 비교도 확인되지 않아 2,857,797,230원의 신건 가격이 매력적인지 판단할 근거도 부족합니다. 등기권리는 정리 가능, 임차·점유와 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 두 가지입니다.
