대구지방법원 2025타경1297. 수성구 범물동 ‘수성하늘채르레브’ 302동 지2층 112호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 이현성은 2019.11.18 매매를 원인으로 2021.01.11 소유권을 이전받았고 거래가액은 357,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.21 설정된 하나은행 근저당권, 채권최고액 283,200,000원입니다. 이후 2024.10.04 신한은행 근저당권 132,000,000원과 2025.12.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 전입입니다. 김선영은 목적물 전부에 대해 2020.12.16 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 이 자료만으로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수액 0원’이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1297 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1397 수성하늘채르레브 302동 지2층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 구분건물(집합 상가) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 이현성 · 2019.11.18 매매 · 거래가액 357,000,000원 · 2021.01.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 228,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 102,328,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 하나은행의 2021.01.21 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 신한은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김선영의 전입일 2020.12.16이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매수인 승계 위험을 아직 제거할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 목적물 전부 | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
② 시세 비교 — 47.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
수성하늘채르레브의 최근 12개월 실거래 표본은 12건, 평균 483,833,333원이며 최신 거래는 2026.09의 437,000,000원입니다. 현재 최저가 228,200,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 47.2%입니다. 다만 이 숫자는 직접적인 가격 할인율로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 85.0㎡ | 2 | 437,000,000원 |
| 2026.08 | 78.0㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 77.65㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 22 | 528,000,000원 |
| 2026.07 | 77.65㎡ | 17 | 477,000,000원 |
| 2026.06 | 78.0㎡ | 11 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 478,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 19 | 519,000,000원 |
| 2026.06 | 77.65㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 23 | 537,000,000원 |
| 2026.05 | 77.65㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.578㎡ 기준과 불일치 | 12건 | 483,833,333원 |
문제는 비교 대상의 성격입니다. 분석대상 실거래 기준 면적은 46.578㎡인데, 수집된 최근 거래는 77.65㎡·78.0㎡·85.0㎡로 면적이 맞지 않습니다. 더구나 본건의 감정 이용상태는 지2층 근린생활시설입니다. 따라서 최저가 228,200,000원이 최근 평균 483,833,333원의 47.2%라는 이유만으로 “시세의 절반이라 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,994,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 283,200,000원 | 224,205,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 총 채권액 415,200,000원 중 224,205,200원이 배당되고 190,994,800원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 102,328,424원이지만 현재 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김선영의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 수성구 범물동 소재 용지네거리 남측 인근. 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대 주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 수성하늘채르레브 302동 지2층 112호 구분건물로서 근린생활시설로 이용중입니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장 및 대구 지상철도가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 왕복 6차선 포장도로, 기타 단지 외곽으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,939,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하2층 건물 중 지2층 112호이며, 공동 위생설비·급배수설비· 화재경보설비·스프링클러설비·소화전 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 판단. 단지는 709세대이고 2020.10.13 사용승인된 것으로 집계돼 있으나, 현재 확보된 최근 거래 표본은 본건의 면적과 일치하지 않습니다. 본건 자체의 가격 환금성은 동일 용도·동일 면적대 거래 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김선영 보증금 확인. 2020.12.16 전입이 말소기준 2021.01.21보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 0원으로 판단하지 마세요.
- 실질취득원가 재계산. 임차보증금 중 미배당 승계액이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 12개월 평균 483,833,333원과 최신 거래 437,000,000원은 77.65㎡~85.0㎡ 거래이고 분석대상 기준 면적 46.578㎡와 일치하지 않습니다. 최저가 47.2%만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 후순위 근저당. 2024.10.04 신한은행 근저당권 132,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다.
- 회차별 배당 변화. 2회 유찰 시 매각가 159,740,000원, 3회 유찰 시 111,818,000원으로 내려가지만 채권 미배당액은 각각 258,496,360원, 305,747,452원으로 증가합니다. 최저가 하락 자체가 임차인 인수위험을 없애지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차인의 보증금과 배당요구, 점유관계를 다시 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
이 사건은 감정가 326,000,000원에서 1회 유찰돼 228,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이고 단지 최근 12개월 평균 483,833,333원과 비교하면 47.2% 수준입니다. 하지만 그 비교 거래는 본건 기준 면적과 맞지 않아 직접적인 시세 근거가 되기 어렵습니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 김선영은 2020.12.16 전입했고 말소기준 하나은행 근저당은 2021.01.21입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 대항력 가능·미상, 매수인 승계 가능성도 미상으로 남습니다. 현재 배당표가 인수액 0원으로 계산됐다는 이유만으로 안심할 수 없습니다. 가격은 비교 보류, 권리는 임차보증금 확인 전 보류. 이 사건의 입찰 여부는 김선영의 보증금과 배당관계가 확인된 뒤에야 제대로 판단할 수 있습니다.
