수원지방법원 2025타경57032. 수원 권선구 금곡동 호매실더리브스타일 5층 530호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 175,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 소유자 김재식은 2022.06.03. 거래가액 166,933,000원으로 소유권을 취득했습니다.
일반적인 권리분석이라면 이 물건은 주의등급이 높습니다. 임차인의 전입과 점유가 말소기준인 2023.02.03. 우리금융캐피탈 가압류보다 앞서고, 임차보증금도 166,900,000원입니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 2,515,000원을 먼저 빼고 임차인에게 119,985,000원이 배당돼 46,915,000원이 남습니다. 원칙대로라면 그 미배당액이 매수인 인수 위험입니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 2026.05.26. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층 530호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 용도 및 현황 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김재식 (2022.06.03. 소유권이전 · 거래가액 166,933,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준 | 2023.02.03. 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 · 50,958,467원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.02.03. 우리금융캐피탈주식회사의 가압류 50,958,467원입니다. 이후 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 인천광역시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계의 점유·전입은 그보다 먼저 시작했습니다.
② 임차관계 — 보증금은 1.669억 한 건으로 본다
| 임차관계 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 대위·보증기관 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오준철 (현황조사) | 2022.06.13. | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 망오준철의상속인민홍례 | 전입 2022.06.13. · 점유개시 2022.06.03. | 2022.06.13. | 166,900,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
오준철과 망 오준철의 상속인 민홍례는 상속으로 이어진 임차관계이며, 배당계산에서는 임차권등기상 보증금 166,900,000원 한 건만 반영돼 있습니다. 별도의 보증기관 임차인 보증금을 추가 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이고, 민홍례를 양도인으로 한 2026.05.26. 확약을 제출했습니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 70%, 하지만 핵심은 확약
현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가 175,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건은 단순히 “1회 유찰돼 싸졌다”라고 판단하면 안 됩니다. 확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 122,500,000원 | 46,915,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 85,750,000원 | 83,093,500원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 60,024,999원 | 108,355,451원 | 실질 0원* |
즉 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당 인수가 그만큼 늘어나므로 표면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 반대로 이 사건은 확약 때문에 그 인수 고리가 끊어집니다. 현재 회차의 실질취득 기준은 122,500,000원 + 실질 인수 0원*입니다. 시세와 비교할 실거래 기준값은 사용하지 않고, 감정가 대비 70%라는 사실까지만 가격지표로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 망오준철의상속인민홍례 보증금 | 166,900,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 50,958,467원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 임차보증금 부족분은 46,915,000원입니다. 다만 2026.05.26. 확약에 따라 이 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 동측 인근으로, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 이용상태. 공부상 용도 및 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 사건상 용도표시는 근린시설입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 10층 건물 내 5층 530호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 아스콘 포장도로, 북측으로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자, 대상 호수, 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 보증금 중복계산 금지. 오준철 현황조사 기록과 망 오준철의 상속인 민홍례 임차권등기를 별개의 166,900,000원 보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.03. 민간임대주택등기의 경매 후 효력·말소 처리 여부를 등기부 및 관련 원본에서 확인하세요.
- 폐문부재. 현장조사 당시 폐문부재로 상세한 임대관계와 내부 구조가 확인되지 않았습니다. 현장 상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 시세 대비 저가 여부를 단정하지 말고 별도의 실거래 확인 후 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 확약서 없이 보면 전형적인 대항력 선순위 임차인 인수형입니다. 현재 회차 최저가 122,500,000원에서 배당으로 충당되지 않는 임차보증금은 46,915,000원이고, 더 유찰되면 룰상 미배당액은 83,093,500원, 108,355,451원으로 커집니다. 따라서 표면 최저가 하락만으로 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.05.26. 제출한 확약은 그 핵심 위험을 제거합니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 해당 임차보증금의 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 현재 회차에서는 122,500,000원이 실질취득의 중심이 됩니다.
다만 권리가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있고, 현장조사는 폐문부재였습니다. 또 시세 대비 저가 여부를 뒷받침할 실거래 비교값 없이 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 결론은 “확약으로 주된 인수위험은 해소됐지만, 민간임대주택등기와 원본 확인을 거쳐야 하는 B급 확인형 물건”입니다.
* 2026.05.26. 확약 적용 기준. 원자료 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 46,915,000원이나, 확약서 내용에 따라 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
