대구지방법원 2025타경1321. 대구 남구 이천동 희망교대성유니드 107동 705호 아파트입니다. 현재 소유자는 홍성욱이며, 2015.05.19 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 205,800,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당 뒤에 남아 있는 안동시 압류, 국민건강보험공단 압류, 대구광역시 남구 압류와 채종태의 전세권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 256,000,000원에서 1회 유찰돼 179,200,000원까지 내려왔습니다. 동일 단지 실거래의 최근 12개월 평균은 239,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 200,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 75.0%이지만, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 거래 추세가 -3.6%이므로 단순히 전체 평균 242,750,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1321 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 361-16 희망교대성유니드 107동 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.7546㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 23층 중 7층 |
| 소유자 | 홍성욱 (2015.05.19 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 177,793,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 홍성욱의 소유권 취득과 동시에 설정된 2015.05.19 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 안동시 압류, 국민건강보험공단 압류, 대구광역시 남구 압류와 2018.01.05 채종태 전세권은 매각으로 소멸합니다. 앞선 근저당권과 압류 가운데 등기부상 이미 말소된 권리들도 다수 확인됩니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고차순 | 2015.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 점유자는 고차순 1명입니다. 전입일 2015.05.28은 말소기준권리인 신한은행 근저당의 2015.05.19보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 제공된 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
등기에는 채종태의 전세권이 별도로 존재합니다. 전세금은 100,000,000원이고, 2018.01.05 설정된 후순위 전세권이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 가정한 배당에서는 신한은행 근저당에도 미배당이 발생해 채종태 전세권의 예상배당은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
희망교대성유니드는 635세대이며 사용승인일은 2006.06.08입니다. 대상 면적과 매칭된 전용 75.75㎡ 중심의 거래를 보면 최근 12개월 평균은 239,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 200,000,000원입니다. 현재 최저가 179,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.75㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 75.75㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2025.12 | 75.75㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2025.12 | 75.75㎡ | 23 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 68.26㎡ | 20 | 214,000,000원 |
| 2025.07 | 75.75㎡ | 21 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 75.75㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 7건 | 239,000,000원 |
전체 12건 평균은 242,750,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 239,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해야 합니다. 특히 최근 구간은 이전 구간보다 -3.6%의 하락 추세입니다. 현재 최저가가 최근 평균 아래에 있다는 사실은 분명하지만, 하락장에서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 그대로 적정가로 보는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 205,800,000원 | 175,891,200원 |
| 3. 전세권 · 채종태 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 305,800,000원 가운데 예상배당은 175,891,200원이며, 미배당은 129,908,800원입니다. 신청채권 청구액 177,793,108원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 129,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 125,439,999원 | 122,883,839원 | 182,916,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 87,807,999원 | 85,827,455원 | 219,972,545원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 거실, 주방, 욕실2의 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 대구중학교 남서측 인근이며 단독주택·빌라·아파트·노선상가·업무용건물·병원·금융기관·시장·근린생활시설·학교·하천 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도심에 위치해 대중교통 이용도 무난합니다. 단지는 희망로와 접하고 이천로·봉덕로·신천대로·신천동로·중앙대로·대덕로·청수로·수성로·들안로·명덕로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 7층이며 사용승인일은 2006.06.08입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역 등이 확인되며 공시지가는 2,644,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 희망교대성유니드는 635세대이며 최근 12개월 실거래 평균은 239,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -3.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 전체 평균 242,750,000원보다 최근 12개월 평균 239,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름은 -3.6%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 75.0%라는 할인폭만 보고 추세 위험을 무시하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 고차순의 전입일은 2015.05.28로 대항력이 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 점유관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세 여부와 배당 선순위 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권. 채종태의 전세권 100,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하지만 현재 가정 배당액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 하락 추세까지 봐야 한다
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2015.05.19 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 전세권은 소멸합니다. 조사된 점유자 고차순도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 179,200,000원이 최근 12개월 평균 239,000,000원의 75.0%까지 내려왔습니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세 흐름이 -3.6%라는 점은 분명히 반영해야 합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮고 가격도 최근 거래보다 낮지만, 세금·점유 확인과 하락 추세 점검이 필요한 물건”입니다.
