대구지방법원 2025타경1357. 대구 남구 이천동 ‘대봉교역금호어울림에듀리버’ 101동 3층 304호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트 단위세대로 확인됩니다. 사용승인일은 2024.01.17이고, 단지는 433세대입니다. 소유자 곽영애 명의 소유권이전은 2024.09.27 접수됐으며 등기상 거래가액은 474,500,000원입니다.
권리 흐름의 중심은 2024.09.27 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 402,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 대구신용보증재단 가압류 37,749,986원, 주식회사 국민행복기금 가압류 20,486,527원, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서 수협은행이 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 1181 대봉교역금호어울림에듀리버 101동 3층 304호 |
| 물건종류 / 면적대 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 대상 74.4741㎡ 면적대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 27층 중 3층 · 사용승인 2024.01.17 |
| 소유자 | 곽영애 · 등기상 거래가액 474,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 394,714,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
현재 확인된 권리관계에서 말소기준은 2024.09.27 수협은행 근저당입니다. 이후 설정된 대구신용보증재단·국민행복기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 68.2%
같은 단지의 비교 면적대 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 451,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 452,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 308,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 68.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.17㎡ | 18 | 452,000,000원 |
| 2026.06 | 73.17㎡ | 18 | 452,000,000원 |
| 2026.06 | 73.17㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.02 | 73.17㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 73.17㎡ | 15 | 439,000,000원 |
| 2026.02 | 73.17㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 74.47㎡ | 20 | 495,000,000원 |
| 2026.01 | 73.17㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 74.47㎡ | 19 | 465,000,000원 |
| 2025.12 | 73.17㎡ | 26 | 475,000,000원 |
| 2025.12 | 74.47㎡ | 7 | 455,000,000원 |
| 2025.09 | 73.17㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 451,500,000원 |
최근 거래 범위는 425,000,000원~495,000,000원입니다. 감정가 440,000,000원은 이 범위 안에 있고 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 여기에 1회 유찰이 반영돼 현재 최저가는 308,000,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 현재 계산상 0원이므로 실질취득액도 308,000,000원으로 볼 수 있으며, 최근 평균과의 차이는 143,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 402,600,000원 | 302,888,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 37,749,986원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 20,486,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 460,836,513원 중 302,888,000원이 배당되고, 미배당액은 157,948,513원입니다. 배당 부족이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 157,948,513원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 249,054,913원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 312,829,393원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리분석 계산에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 이 사건에서 현재 확인되는 핵심은 채권자의 회수율보다 점유관계의 최종 확인과 응찰가격 결정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구중학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 학교, 군부대, 식당 등 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 대봉로, 남측 희망로, 동측 신천대로가 지나며 북동측 인근에 대봉역(대구3호선), 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 2024.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 27층 아파트로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 18m, 남측 약 10m, 북측 약 8m, 동측 약 6m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등이 포함되며 일부 도시계획시설 도로에 저촉되지만 감정평가에서는 사용수익에 미치는 영향이 없을 것으로 판단했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 최근 12건의 실거래가 425,000,000원에서 495,000,000원 사이에 형성됐고, 최신 거래도 452,000,000원이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 수협은행 근저당 402,600,000원이 말소기준이고 이후 가압류가 소멸하는지 등기 원본으로 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 451,500,000원, 최신 거래 452,000,000원과 현재 실질취득 308,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 계산하세요.
- 층 차이 반영. 본건은 3층이고 실거래 표본에는 2층부터 26층까지 섞여 있으므로 단순 평균만으로 개별 호수 가치를 확정하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 실제 배당에서 우선하는 금액은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인 구간
현재 자료 기준 이 사건은 수협은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 감정가 440,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 308,000,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 451,500,000원의 68.2%입니다. 최신 거래 452,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
다만 이 사건의 마지막 확인 포인트는 임대관계 미상입니다. 특정 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 점유·대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 단순하고 가격 할인 폭은 크지만, 점유관계 확인을 끝낸 뒤 입찰할 물건”입니다.
