수원지방법원 2025타경56987. 인계한양수자인 101동 4층 404호 아파트입니다. 외형상 가격만 보면 감정가 426,000,000원에서 최저매각가 146,118,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이지만, 이 사건은 최저가보다 임차보증금의 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 김진광은 2021.11.10. 주민등록 및 점유를 시작했고, 임차보증금은 400,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.20. 마쳐졌으며 확정일자는 2023.11.08.입니다.
이 사건의 말소기준은 2025.07.21. 강제경매개시결정입니다. 김진광의 전입·점유는 그보다 앞서고, 임차권등기도 경매개시결정보다 먼저 존재합니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 인수형 권리입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금반환채권을 양수한 신청채권자에게 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1170 인계한양수자인 101동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 사용 중 |
| 소유자 | 권도형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 146,118,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진광 / 421,373,897원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 매수인에게 남는다
과거 국민은행 근저당권 239,800,000원은 2019.10.24. 말소됐고, 피플펀드대부 근저당권 84,500,000원 역시 2021.10.27. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이미 말소된 과거 담보권이 아니라 2021.11.10.부터 대항력을 갖춘 김진광의 임차관계입니다. 김진광은 임차권자이면서 이 사건 강제경매의 채권자이기도 합니다.
② 임차인 — 보증금 4억원이 실질취득가를 고정한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진광 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.10. | 400,000,000원 | 2023.11.08. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
현재 최저매각가 146,118,000원을 전제로 집행비용 2,845,652원을 먼저 제외하면 임차보증금에 배당되는 금액은 143,272,348원입니다. 보증금 400,000,000원 중 남는 256,727,652원은 매수인이 인수합니다.
③ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 관련 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 146,118,000원 | 256,727,652원 | 143,272,348원 |
| 4회 유찰 시 | 102,282,600원 | 299,949,356원 | 100,050,644원 |
| 5회 유찰 시 | 71,597,820원 | 330,090,941원 | 69,909,059원 |
유찰이 더 진행되면 법원에 내는 매각대금은 146,118,000원에서 102,282,600원, 71,597,820원으로 줄어듭니다. 그러나 반대로 매수인이 떠안을 보증금 잔액은 256,727,652원에서 299,949,356원, 330,090,941원으로 커집니다. 따라서 낙찰가 하락 자체가 실질적인 할인으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,845,652원 |
| 1. 임차인 김진광 보증금 | 400,000,000원 | 143,272,348원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김진광 | 421,373,897원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 256,727,652원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 실제 배당은 집행비용 등 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원공업고등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트 단지·학교·대형병원·업무용시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량 진출입이 수월하고 북서측 중부대로변에 버스정류장이 있습니다. 남서측 직선거리 약 1.4km 내외에 수인분당선 매교역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 인계한양수자인 제101동 제4층 제404호이며, 위생·급배수·소방·도시가스·난방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 다소 완만한 경사지대의 사다리형 토지로 아파트(주상복합) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 외곽 북서측 중부대로, 남동측 중부대로 지선, 남측 세지로270번길과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 응찰하지 않기. 현재 146,118,000원 외에 임차보증금 미배당 256,727,652원의 인수 구조를 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 4회 유찰 시 매각가는 102,282,600원으로 내려가지만 인수액은 299,949,356원으로 증가합니다. 5회 유찰 시에도 매각가 71,597,820원, 인수액 330,090,941원입니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김진광이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급, 반환채권 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 인수 문구 확인. 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 실질취득비용 약 400,000,000원 수준이 현 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 별도 시세 확인 없이는 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 426,000,000원이 세 차례 유찰돼 146,118,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 합치면 전혀 다른 그림입니다. 김진광의 임차보증금은 400,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 256,727,652원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오르므로 총 부담은 보증금 4억원 수준에서 크게 줄어들지 않습니다.
따라서 이 사건은 “3회 유찰된 1억대 아파트”가 아니라 “대항력 임차보증금 4억원을 기준으로 실질취득비용을 판단해야 하는 인수형 물건”으로 봐야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없으며, 임차인과 신청채권자가 동일인인 관계까지 원본으로 검증한 뒤 접근해야 합니다.
