수원지방법원 2025타경56987. 수원시 팔달구 인계동 인계한양수자인 101동 404호 아파트입니다. 감정가 426,000,000원에서 4회 유찰된 최저매각가는 102,282,000원입니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 등기부의 을구 5번 주택임차권등기를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 임차인 김진광의 보증금은 400,000,000원이며, 전입일과 점유개시일은 2021.11.10입니다. 현재 말소기준권리인 2025.07.21 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 대항력으로, 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
또한 이 사건은 임차권자 김진광이 강제경매 신청채권자이기도 한 구조입니다. 매각물건명세서는 보증금반환채권을 양수한 신청채권자에게 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 권리자의 명칭과 채권 양수 관계, 보증금 변제 범위를 구분해 검토해야 하며, 단순히 감정가 대비 할인율로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1170 인계한양수자인 101동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 중부대로 80 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 4층 404호 |
| 소유자 | 권도형 · 2019.07.09 소유권이전 · 등기 거래가액 272,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 102,282,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김진광 / 421,373,897원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2025.07.21 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 인수되는 권리 | 을구 5번 주택임차권등기 · 보증금 미변제 잔액 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 앞선다
이 사건에서 특히 주목할 점은 2019년 국민은행 근저당과 2020년 피플펀드대부 근저당이 모두 이미 말소되었다는 사실입니다. 과거 근저당권을 현재 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다. 현재 권리분석에서의 말소기준은 2025.07.21 강제경매개시결정이며, 그보다 먼저 등기된 2023.11.20 임차권등기는 대항력을 갖춘 권리로 남아 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 4억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김진광 전유전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.11.10 확정 2023.11.08 임차권등기 2023.11.20 |
400,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
김진광은 2021.10.23 임대차계약을 체결했고, 2021.11.10 주민등록과 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2023.11.08이며, 2023.11.20 임차권등기가 접수되었습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권 행사 대상입니다.
그러나 우선변제권이 있다는 사실과 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 최저매각가만으로 보증금 전액을 변제할 수 없기 때문에 배당으로 회수되지 않는 잔액은 매수인의 부담으로 이어집니다.
③ 가격의 함정 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 4억
감정가와 최저가만 비교하면 큰 폭의 할인이지만, 실질취득비용은 낙찰가 + 보증금 미배당 인수액으로 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 예상 배당과 인수액을 합산하면 다음과 같습니다.
| 감정가 | 426,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 102,282,000원 |
| 보증금 | 400,000,000원 |
| 보증금 예상 배당 | 100,050,052원 |
| 보증금 미배당 잔액 | 299,949,948원 |
| 낙찰가 + 인수액 | 402,231,948원 |
현재 배당 추산에는 집행비용 2,231,948원이 반영되어 있습니다. 보증금 전체 400,000,000원을 기준으로 보면 낙찰대금에서 먼저 차감되는 비용만큼 실질취득액이 보증금을 웃도는 구조입니다. 따라서 실질취득비용은 단순 보증금 400,000,000원보다 다소 높은 402,231,948원으로 추산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,231,948원 |
| 1. 김진광 보증금(우선변제) | 400,000,000원 | 100,050,052원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김진광 | 421,373,897원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권과 보증금반환채권의 관계는 실제 배당에서 별도 확인이 필요하며, 표의 채권액을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 저가 낙찰의 착시
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰(현재) | 102,282,000원 | 299,949,948원 | 402,231,948원 |
| 5회 유찰 시 | 71,597,400원 | 330,091,353원 | 401,688,753원 |
| 6회 유찰 시 | 50,118,180원 | 351,183,947원 | 401,302,127원 |
최저가는 현재 102,282,000원에서 추가 유찰 시 71,597,400원, 50,118,180원으로 내려가는 시나리오입니다. 반면 예상 인수액은 각각 299,949,948원, 330,091,353원, 351,183,947원으로 늘어납니다.
실질취득액이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 현재 동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래액을 확인할 수 없으므로 실질취득 약 4억 원의 시장가격상 적정성은 판정할 수 없습니다. 감정가는 현재 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원공업고등학교 북측 인근이며 아파트단지, 학교, 대형병원, 업무용시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 차량 진출입이 수월하고, 북서측 중부대로변에 버스정류장이 있습니다. 수인분당선 매교역은 남서측 직선거리 약 1.4km 내외입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 아파트로 위생·급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스, 난방, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 다소 완만한 경사지대의 사다리형 토지이며 아파트(주상복합) 건부지로 이용 중입니다. 중부대로 및 주변 도로와 접합니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 해당 없음이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 교통·생활편의시설 접근성을 검토할 수 있는 입지이나, 실제 매수 수요와 거래 가능 가격은 별도 시세 확인이 필요합니다. 특히 이 사건은 임차보증금 인수액이 매수인의 총비용을 크게 좌우합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 임차인 김진광의 보증금 400,000,000원 및 매각물건명세서에 기재된 미변제 잔액 인수 조건을 확인해야 합니다. 현재 추산 인수액은 299,949,948원입니다.
- 채권 양수·배당 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있습니다. 보증금반환채권 양수의 법률관계와 배당금 귀속, 최종 잔액을 명확히 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 국민은행 및 피플펀드대부의 과거 근저당은 이미 말소되어 있습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.07.21 강제경매개시결정이며 선순위 임차권등기 인수에 유의해야 합니다.
- 입찰가보다 실질취득액 비교. 현재 최저가 102,282,000원만을 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다. 인수액을 포함한 약 402,231,948원에 부대비용을 더해 검토해야 합니다.
- 명도 및 임차권 정리. 임차권등기가 존재하므로 낙찰 후 보증금 반환, 실제 점유 상태, 임차권등기 말소 협의 및 절차를 확인해야 합니다. 인수채무와 점유·명도 문제는 별도로 점검해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 단지·동일 면적대의 최근 거래, 층별 가격차, 시장 추세를 확인한 후 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 기타 비용과 원본 서류. 집행비용 추정, 당해세, 관리비 체납, 추가 인수사항과 실제 배당 조건을 확인하고 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 재검토해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸다고 취득비용도 싼 것은 아니다”
감정가 426,000,000원의 아파트가 4회 유찰되어 102,282,000원까지 내려왔다면 매력적인 가격처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건의 본질은 400,000,000원 보증금이 걸린 선순위 임차권등기입니다. 매각물건명세서에 따라 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하므로 현재 회차 기준 실질취득액은 402,231,948원으로 추산됩니다.
추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 결국 감정가 대비 할인율보다 중요한 것은 보증금반환채권의 법률관계, 배당 후 인수액, 실질취득액과 실제 시장가격의 차이입니다. 이 물건은 낮은 최저가에 현혹되지 않고 선순위 임차권의 인수 부담을 먼저 판단해야 하는 경매입니다.
