수원지방법원 2025타경57097. 경기도 화성시 진안동 오렌지카운티 1층 102호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 1개호, 현황 공실입니다. 소유자 오태근은 2024.06.18 매매로 거래가액 702,226,000원에 취득했고, 2024.06.24 소유권이전과 동시에 수원지구원예농업협동조합 근저당권이 채권최고액 620,100,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2025.03.18 대구신용보증재단의 가압류 27,550,000원이 붙었고, 2025.07.28 수원지구원예농업협동조합의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다. 말소기준보다 뒤인 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조보다 더 중요한 점은 4회 유찰된 근린시설의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 병점노을8로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 1개호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 오태근 · 2024.06.18 매매 · 거래가액 702,226,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 170,230,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원지구원예농업협동조합 / 506,233,579원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2024.06.24 설정된 수원지구원예농업협동조합 근저당권(채권최고액 620,100,000원)입니다. 2025.03.18 대구신용보증재단 가압류 27,550,000원과 2025.07.28 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격·유찰 구조 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 709,000,000원, 현재 최저매각가는 170,230,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 119,160,999원, 6회 유찰 시 83,412,699원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 170,230,000원 | 167,046,780원 | 480,603,220원 |
| 5회 유찰 시 | 119,160,999원 | 116,692,745원 | 530,957,255원 |
| 6회 유찰 시 | 83,412,699원 | 81,511,270원 | 566,138,730원 |
등기상 2024.06.18 매매 거래가액은 702,226,000원이지만 이는 소유자의 과거 취득가액입니다. 현재 근린시설의 시장가격을 직접 보여주는 최근 실거래 비교값으로 볼 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 할인율만 근거로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,183,220원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 620,100,000원 | 167,046,780원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 27,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 647,650,000원 중 채권자 예상배당은 167,046,780원이고, 미배당은 480,603,220원입니다. 신청채권자 청구액은 506,233,579원이며 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 소재 병점역(1호선 전철역) 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·상업나지·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 병점역이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하4층·지상16층 건물의 제1층 102호이며, 근린생활시설 1개호로 현황 공실입니다.
- 도로. 남동측 약 28m, 서측 약 10m, 북서측 약 13m 포장도로와 접하고 동측 약 5m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시개발구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 2,934,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 현재까지 4회 유찰됐고 현황이 공실인 근린시설이므로, 실제 임대수요와 재매각 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘24%’ 숫자만 보지 않기. 감정가 709,000,000원 대비 최저가 170,230,000원이라는 할인폭은 크지만, 현재 시장가격과 직접 비교할 근거 없이 싸다고 단정하지 마세요.
- 공실 상태 재확인. 감정평가상 현황은 공실이고 임차인은 없지만, 매각 전 실제 점유·사용 상태가 그대로인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 근린생활시설이므로 임대 가능한 업종·실제 임차수요·공실기간을 확인해 가격 상한을 잡아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 인수액은 0원이므로, 반복 유찰의 원인이 가격·공실·상품성·환금성 중 어디에 있는지 물건 자체를 중심으로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 480,603,220원은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실과 매수인 승계의무를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격 판단은 현장 검증이 먼저
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2024.06.24 수원지구원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 반면 가격 측면에서는 이미 4회 유찰됐고 최저가가 170,230,000원까지 내려왔습니다. 그러나 물건은 현황 공실인 1층 근린생활시설이고 현재 시장 실거래와 직접 비교할 근거가 없어, 감정가의 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 입찰 여부는 공실·임대수요·환금성 확인 후 결정해야 하는 사건입니다.
