105,700,000원
수원지방법원 2025타경58353. 동탄역대방디엠시티더센텀 104동 11층 1107호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 2021.04.20 송건 명의로 소유권이전이 등기됐고 거래가액은 168,600,000원입니다. 등기부상 최초 말소기준권리는 2024.12.17 농협은행 주식회사의 가압류 8,275,795원이며, 그 뒤 압류·가압류와 2025.10.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 앞선 점유관계입니다. 하지현의 전입신고일은 2021.03.15로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 보증금이 존재하고 대항요건이 충족된다면 낙찰자의 실질 취득비용은 최저매각가만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 874 동탄역대방디엠시티더센텀 104동 11층 1107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 지상26층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 송건 · 2021.04.20 소유권이전 · 거래가액 168,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 하지현 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 전입은 별도 확인
말소기준은 2024.12.17 농협은행 주식회사 가압류 8,275,795원입니다. 그 뒤 화성시 압류, 국 압류, 중소기업은행 가압류 2건, 추가 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자에게 남는 후순위 등기권리는 없습니다.
임차인·점유관계
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하지현 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
하지현은 현황조사·매각물건명세서에서 조사된 사람인 동시에 등기부상 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 이에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있으므로, 단순히 ‘임차인 1명’으로만 보거나 반대로 ‘채권자이므로 임차인이 아니다’라고 단정해서도 안 됩니다. 실제 임대차계약과 보증금의 존재를 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저매각가는 105,700,000원으로 감정가 151,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 거래 평균이나 최신 거래와의 가격 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 112,922,190원 | 52,077,810원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 144,084,210원 | 20,915,790원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 165,881,664원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,275,795원 | 8,275,795원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 19,027,943원 | 19,027,943원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 24,038,652원 | 24,038,652원 |
| 4. 경매신청채권자 · 하지현 | 165,000,000원 | 52,077,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 216,342,390원 중 채권자 예상배당은 103,420,200원, 미배당은 112,922,190원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있고, 하지현의 실제 임차보증금·우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·지식산업센터·아파트·주상용 부동산이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.01.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하1층·지상26층 건물 내 11층 1107호로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역이며, 토지는 주상용으로 이용되고 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하지현 임대차 원본 확인. 2021.03.15 전입의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 액수, 현재 점유상태를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제권과 미배당 보증금 규모를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 경매신청채권자와 임차인 동일인 확인. 하지현이 신청채권자이면서 조사된 임차인이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 채권의 실체를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 화성시 압류와 국 압류 2건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위가 정리됩니다.
- 가격은 시세 확인 후 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 직접 비교할 실거래가 없어 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 105,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 2021.03.15 전입한 하지현이 말소기준보다 앞선다는 점, 그리고 그 하지현의 보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다. 더구나 하지현은 165,000,000원을 청구한 경매신청채권자이기도 합니다.
후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하지만, 선행 전입자의 실제 임차보증금이 확인되지 않은 이상 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 3건 역시 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 70%”보다 “임차관계와 세금의 실체 확인”이 먼저인 물건입니다. 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
