수원지방법원 2025타경58801. 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 임미경이며, 등기상 가장 중요한 권리는 2023.12.13. 양동권의 주택임차권입니다. 전입일은 2022.03.07., 확정일자는 2022.01.18., 임차보증금은 175,000,000원으로 확인됩니다.
데이터상 말소기준은 2024.11.21. 서울신용보증재단 가압류입니다. 양동권은 그보다 앞서 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기까지 마쳤기 때문에 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가면 인수액이 커져 총 취득 부담은 보증금 175,000,000원 수준에 집행비용 추정이 더해진 1.76억~1.77억대로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 용구대로2360번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전유부분 20.32㎡ · 철근콘크리트구조 8층 내 5층 |
| 사용승인 | 2021.04.15 |
| 소유자 | 임미경 · 2022.03.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준인 2024.11.21. 서울신용보증재단 가압류 15,317,802원보다 앞서 양동권의 임차권이 존재합니다. 이후 서울특별시 압류, 잠실세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 구리세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 양동권 임차권은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고 1건
| 이름 | 사용·점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양동권 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07. | 175,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
| 임이지 | 1동 5층 503호 20.3200㎡ | 2025.05.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.03.07. | 별도 합산 없음 | 승계 신고 | 승계 신고 | 임이지 건 |
양동권은 전입 2022.03.07., 확정일자 2022.01.18., 보증금 175,000,000원이고 배당요구도 이루어져 우선변제를 받습니다. 하지만 현재 최저가에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 부족분 71,579,800원이 매수인 인수로 계산됩니다.
임이지는 전입일이 2025.05.27.로 말소기준 2024.11.21.보다 뒤여서 데이터상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. ‘시보증’은 임이지 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 양동권·임이지 2명입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 양동권 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 105,700,000원 | 71,579,800원 | 177,279,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,990,000원 | 102,741,820원 | 176,731,820원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,793,000원 | 124,539,274원 | 176,332,274원 |
④ 시세 비교 — 최저가 75.5%가 아니라 실질취득 약 126.6%
플랫폼시티아이브의 거래 자료는 4건이며, 최신 거래는 2026.01. 140,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 140,000,000원입니다. 과거 거래 157,000,000원·158,000,000원·159,000,000원에 비해 최근 추세는 -11.4%로 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.16㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 14.16㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.16㎡ | 4건 | 153,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.16㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
표면 최저가 105,700,000원은 최근 평균 140,000,000원의 75.5%입니다. 하지만 이 수치는 양동권 보증금 인수를 빼고 본 숫자라 투자 판단에는 사용할 수 없습니다. 현재 실질취득 177,279,800원은 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원보다 약 37,279,800원, 26.6% 높은 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 양동권 보증금 | 175,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 서울신용보증재단 가압류 | 15,317,802원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
양동권 보증금 175,000,000원 중 103,420,200원이 배당되고, 부족분 71,579,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 서울신용보증재단과 주택도시보증공사는 현재 시나리오에서 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마성초등학교 북서측 인근. 주위에 아파트단지, 상업·주상용지, 다세대주택 등이 소재하며 생활시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 5층 일부이며 2021.04.15. 사용승인. 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,136,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 플랫폼시티아이브 28세대, 경매물건 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 회차 105,700,000원에 낙찰되어도 양동권 부족분 71,579,800원을 더하면 177,279,800원입니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 2회 유찰 시 실질취득 176,731,820원, 3회 유찰 시 176,332,274원으로 낙찰가 하락폭에 비해 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 양동권 배당액 재확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 선순위 차감으로 양동권 미배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임이지 점유관계 확인. 전입 2025.05.27.로 대항력은 없다고 정리돼 있지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 현장 점유와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 시보증 신고는 임이지 보증금에 대한 대위·승계로 표시되어 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.07. 등기된 민간임대주택 표시의 현재 등록 상태와 경매 후 효력을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 확인된 거래 면적은 14.16㎡이고 대상은 20.32㎡이므로 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1.057억 경매물건”이 아니라 “1.77억대 인수형”
이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 감정가 151,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 105,700,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인 양동권의 보증금 175,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 배당 시나리오대로라면 매수인이 71,579,800원을 인수해 실제 부담은 177,279,800원이 됩니다.
더 유찰되어도 인수액이 커지므로 총 부담은 1.76억~1.77억대로 거의 유지됩니다. 반면 확인 가능한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 140,000,000원이고 최근 흐름은 -11.4%입니다. 거래 면적이 대상과 달라 정밀 시세 비교에는 한계가 있지만, 최소한 최저가 105,700,000원만 보고 저렴하다고 평가할 수 없는 사건이라는 결론은 분명합니다. 권리는 인수형, 가격은 보류. 이 물건은 낙찰가보다 선순위 보증금 구조를 먼저 봐야 합니다.
