172,200,000원
수원지방법원 2025타경58987. 오산시 오산동 탑캐슬 101동 602호, 다세대주택입니다. 감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 172,200,000원입니다. 소유자는 오승훈이며 2022.07.15. 거래가 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인과 2026.05.13. 확약의 효력입니다.
임차인 최만호는 2022.04.11. 임대차계약, 2022.04.18. 확정일자, 2022.04.28. 주민등록, 2022.04.29. 점유개시로 확인됩니다. 말소기준권리는 2023.02.07. 강서세무서장 압류이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차의 데이터상 미배당액 71,010,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 확약을 제출했으므로, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 101동 6층 602호 · 경기도 오산시 성호대로50번길 4-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 48.37㎡ · 지상6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.03.19. · 탑캐슬 19세대 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 특기 | 2022.07.15. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
등기부상 2020.04.21. 하나은행 근저당권 1,032,000,000원이 있었지만 2022.04.29. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.07. 국의 압류입니다. 최만호의 주민등록 2022.04.28.·확정일자 2022.04.18.은 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2024.01.22.에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최만호 | 240,000,000원 | 2022.04.28 / 2022.04.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 | 실질 0원* |
| 시보증 | 별도 합산 없음 | 2022.04.28 / 2022.04.18 | 권리 승계 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 | 최만호 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 최만호 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이기도 하며, 매각물건명세서에는 양도 전 임차인 최만호와 관련한 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 최근 시세보다 싸지 않다
탑캐슬의 거래 표본은 11건이며 전체 평균은 202,000,000원입니다. 하지만 과거 2021~2022년 거래가 다수 섞여 있어 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 172,000,000원이고 최신 거래는 2026.06. 154,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -17.6%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 45.1㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 46.58㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.12 | 45.1㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 48.37㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 48.37㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.04 | 46.58㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 50.4㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2021.07 | 46.58㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2021.07 | 45.1㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 45.1㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 46.58㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 172,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 172,200,000원은 최근 12개월 평균 172,000,000원의 100.1%입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래가 154,000,000원이고 최근 추세가 -17.6%이므로, 전체 평균 202,000,000원 대비 최저가가 85.2%라는 수치는 가격 가점 근거로 사용하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 임차인 최만호 보증금 · 우선변제 | 240,000,000원 | 168,989,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 최만호 보증금 부족분 71,010,800원이 발생합니다. 다만 2026.05.13. 확약에 따라 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 172,200,000원 | 71,010,800원 | 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 120,539,999원 | 121,947,561원 | 확약 적용 여부가 핵심 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,377,999원 | 157,540,805원 | 확약 적용 여부가 핵심 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 단순히 49%·34%까지 내려온 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 2026.05.13. 확약이 있기 때문에 최만호에 대한 인수위험이 실질적으로 제거되는 것이며, 입찰 전에는 그 확약 내용과 적용관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산동 성산초등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오산역이 있어 제반 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2020.03.19.입니다. 승강기·위생 및 급배수·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간 2023.11.20.~2028.11.19.이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 926,800원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 645.9㎡이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 탑캐슬은 19세대이고 최근 거래 추세가 -17.6%이며 단지 경매 평균 유찰 4.4회·낙찰률 0.0%로 나타나 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.13. 주택도시보증공사 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차보증금 중복 합산 금지. ‘시보증’ 신고는 최만호 보증금의 보증기관 대위·승계 표시이므로 별도 2번째 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 202,000,000원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 154,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -17.6%이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 및 이용관리상태를 재확인하라는 의견이 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.07.15. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로
이 물건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 240,000,000원이 최저매각가 172,200,000원보다 커서 전형적인 인수형입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 미배당 71,010,800원이 잡힙니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.13. 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 최만호에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 확약 적용 후 실질취득 172,200,000원이 최근 12개월 평균 172,000,000원의 100.1%이고, 최신 거래는 154,000,000원입니다. 최근 시장 추세도 -17.6% 하락입니다. 전체 평균 202,000,000원과 비교하면 싸 보이지만 그 평균에는 과거 240,000,000원·230,000,000원·225,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격에는 최근 시세 대비 할인 메리트가 없습니다. 결론은 “확약 확인은 합격, 가격은 보수적”입니다.
