수원지방법원 2025타경59033. 경기도 화성시 영천동 동탄아이티타워 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공적 장부 용도는 기타공장으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 중 5층에 위치합니다.
가격은 감정가 372,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 260,400,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없으므로 이 70%만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 적혀 있어, 이번 사건의 핵심은 단순 할인율보다 대지권 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 832-3 동탄아이티타워 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로 878 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공적 장부상 기타공장 · 지하2층 / 지상10층 중 5층 |
| 소유자 | 한혜경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 260,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 기업은행 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2018.09.14 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이며 채무자는 한혜경입니다. 2017년에 설정됐던 180,000,000원 근저당은 2018.09.14 해지로 이미 말소됐습니다.
2023.10.12 중소기업은행이 임의경매를 개시했지만 2025.10.15 취하돼 해당 경매개시결정 등기는 2025.10.16 말소됐습니다. 이후 2025.11.25 현재 사건인 2025타경59033 임의경매개시결정이 다시 등기됐고, 채권자는 더블유아이2311유동화전문 유한회사, 양도인은 중소기업은행으로 표시돼 있습니다. 말소기준권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 특정 임차인 신고는 없다
확인된 특정 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등이 확인된 임차인이 제시된 것은 아니므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,445,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 255,954,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 324,000,000원 중 255,954,400원이 배당되고 68,045,600원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 근저당권자 측 잔존채권의 문제이며, 매수인에게 승계되는 금액으로 계산돼 있지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 260,400,000원 | 255,954,400원 | 68,045,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 182,280,000원 | 178,928,080원 | 145,071,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 127,595,999원 | 125,009,655원 | 198,990,345원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 치동중학교 북측 인근이며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고, 공적 장부상 용도는 기타공장입니다. 토지는 공장·근린생활시설·업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물이며 공용 위생·급배수설비와 승객 및 화물용 승강기설비가 있고, 전유부분에는 시스템 냉난방설비가 구비돼 있다고 탐문됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 40미터 내외, 서측으로 약 20미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 공장용지 · 토지면적 3,106.0㎡ · 공시지가 1,962,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없다는 기재가 이 사건의 핵심입니다. 대지권 관련 등기·신탁·분양·토지 소유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가에 포함된 범위 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로, 실제 권리 취득 범위와 평가 전제를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 특정 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 공적 장부상 기타공장입니다. 실제 사용 목적과 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 시스템 냉난방설비 등은 탐문조사 내용이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 260,400,000원이 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “물건 리스크 0”은 다르다
수원지방법원 2025타경59033은 권리순서만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당은 2018.09.14 설정된 중소기업은행 324,000,000원 근저당이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 끝내면 안 됩니다. 대지권은 미등기이고 유무 자체를 알 수 없으며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다. 여기에 임대관계도 미상이고, 실거래 자료도 없어 현재 260,400,000원이 시세 대비 저렴한지 확인되지 않습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 대지권 확인 전에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
