수원지방법원 2025타경59052. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 정혁준으로 2022.09.20 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 기준은 2023.12.15 박한영의 가압류 24,000,000원이고, 그보다 앞선 2023.10.04 추재식의 주민등록과 2023.10.11 확정일자가 확인됩니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
다만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서는 2026.06.01 확약서입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 추재식의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 계산상 남는 보증금이 있어도 그 금액을 낙찰자가 실제로 승계하는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 968-3 로얄클래스 8층 811호 |
| 등기부 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄오산로 86-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 지하4층 지상12층 건물 내 8층 811호 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.09.20 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인이 기준권리보다 먼저다
등기부의 과거 중소기업은행 근저당권 102,000,000원은 2022.09.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.15 박한영 가압류입니다. 이후 국세 압류, 지방세 압류, 엠메이드대부 유한회사 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 추재식은 2023.10.04 주민등록을 마쳐 이 기준보다 앞섭니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추재식 | 실제 임차인 · 전유부분 전부 | 2023.10.04 / 2023.10.11 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 · 추재식 보증금 중복 신고 | 2023.10.04 / 2023.10.11 | 0원 | 승계 기록 | 우선변제 有 | 별도 합산 없음 |
보증금은 중복 합산하지 않습니다. ‘시보증’은 실제 임차인이 하나 더 있는 것이 아니라 추재식 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명, 임차보증금은 105,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 1. 임차인 추재식 보증금 | 105,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 가압류 · 박한영 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 1,202,961원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 룰상 추재식 보증금의 미배당액은 31,848,200원이고 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 2026.06.01 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 경기도 화성시 오산동 소재 SRT 동탄역 남동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·주상복합건물·업무시설·아파트단지가 밀집된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 SRT 동탄역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하4층 지상12층 건물 내 8층 811호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 공시지가는 9,341,000원/㎡입니다. 토지는 평지·세로장방 형태의 상업용 부지로 동측 중로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시 임차권등기 말소 문구를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 수 중복 금지. 추재식 보증금 105,000,000원과 보증기관 대위·승계 신고를 별개 보증금으로 합산하지 마십시오. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이를 곧바로 시세 대비 30% 할인으로 해석하지 마십시오.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용 상태라는 점을 기준으로 실제 이용·환금성을 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인과 2026.06.01 확약서의 관계입니다. 추재식은 2023.10.04 주민등록으로 2023.12.15 말소기준 가압류보다 앞서고, 보증금도 105,000,000원으로 현재 최저가 74,900,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 명시했으므로, 현재 자료 기준으로는 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 74,900,000원입니다. 다만 이 숫자가 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격은 감정가 대비 70%라는 숫자와 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
