수원지방법원 2025타경59068. 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-13 소재 물건입니다. 사건의 말소기준권리는 2024.10.18. 남양주축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 444,000,000원입니다. 이후 2025.11.28. 남양주축산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “권리 깨끗한 주택”으로만 보면 중요한 조건을 놓칩니다. 감정 이용상태는 단독주택이고 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 그리고 목록3·4 지분매각이 명시돼 있습니다. 따라서 실제 취득 범위와 공유관계는 입찰 전 반드시 원본 목록과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-13 · 경기도 용인시 기흥구 서천동로43번길 20-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2017.11.30 |
| 토지 | 대 · 215.5㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 변정해 지분 2분의 1 · 허석구 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 917,826,060원 / 642,478,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 383,344,631원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3,4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
소유권은 변정해·허석구가 각각 2분의 1씩 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2024.10.18. 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 444,000,000원입니다. 2025.11.28. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 임차인은 조사되지 않았고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 917,826,060원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 642,478,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 642,478,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,824,780원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,653,220원 |
현재 회차 매각가 642,478,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 444,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 잔여가 189,653,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 2회차부터 발생
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 642,478,000원 | 444,000,000원 | 0원 | 189,653,220원 |
| 2회 유찰 시 | 449,734,600원 | 442,837,254원 | 1,162,746원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 314,814,220원 | 309,606,821원 | 134,393,179원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당 채권최고액 대비 1,162,746원이 미배당되고, 3회 유찰 시에는 미배당이 134,393,179원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 현재 자료상 매수인 인수액으로 전환되지 않으며 각 시나리오 모두 인수 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 서농초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택단지로서 임야에 인접해 있습니다.
- 교통. 전면까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층이며, 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수·난방·태양광설비가 있습니다.
- 토지. 215.5㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종전용주거지역·지구단위계획구역(서천택지)·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록3·4 지분매각 확인. 각 목록에서 취득하는 지분과 공유관계를 매각물건명세서·물건목록 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 토지·건물·제시외 건물의 구체적인 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 642,478,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고는 없지만 현장 점유관계는 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
맺으며 — “권리 안전”만으로 입찰가를 정하면 안 된다
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 남양주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 자료상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정상 이용상태는 단독주택이며, 일괄매각·제시외 건물 포함·목록3·4 지분매각이라는 조건이 붙습니다. 게다가 최근 실거래 비교자료가 없어 1회 유찰된 최저가 642,478,000원이 실제 시장가보다 싸다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 확인하기 쉬우나, 취득범위와 가격은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
