111,300,000원
수원지방법원 2025타경59111. 경매 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 159,000,000원 임차권입니다. 임차권자 임란영은 2021.09.27. 임대차계약, 2021.09.28. 확정일자, 2021.10.29. 주민등록·점유개시를 갖췄고, 2023.11.07. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.12.01. 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞서며 원칙 구조만 보면 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다.
현재 최저가 111,300,000원을 기준으로 집행비용 2,358,200원을 먼저 빼고 임차인에게 108,941,800원이 배당되면 보증금 중 50,058,200원이 남습니다. 그런데 이 사건에는 결정적인 추가 문서가 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.05.22. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 임란영 관련 잔존 보증금은 계산상 50,058,200원이더라도 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층 317호 도로명: 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 복층형 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층/지상 10층 중 제3층 제317호 |
| 소유자 | 김하나 · 2021.10.29. 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.30. |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
소유권 변동 과정에는 코리아신탁주식회사와 케이비부동산신탁주식회사의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 김하나는 2021.10.29. 159,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 그 뒤 2023.11.07. 임란영의 주택임차권 159,000,000원이 등재됐고, 2025.12.01. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임란영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 159,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원임차인 |
| 시보증 | 주거 · 임란영 보증금 대위·승계 | 0원 별도 보증금 합산 안 함 | 임란영 지위 승계 | 임란영 지위 승계 | 보증기관 대위·승계 |
임란영은 2021.10.29. 주민등록·점유개시, 2021.09.28. 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이며 배당요구도 했습니다. 두 번째 신고인 ‘시보증’은 별도의 임차인이 아니라 임란영 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’ 판단은 보류
감정가 159,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 111,300,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 현재 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 확약을 적용해 현재 회차의 실질취득을 111,300,000원으로 볼 수 있습니다. 2회 유찰 시 매각가는 77,910,000원, 3회 유찰 시 54,537,000원으로 내려가지만, 확약을 적용하지 않는 룰상 임차인 인수액은 각각 82,892,380원과 105,844,666원으로 늘어납니다. 바로 이 구조 때문에 확약의 존재와 이행 여부가 가격표보다 먼저 확인돼야 하는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 111,300,000원 | 50,058,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 77,910,000원 | 82,892,380원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,537,000원 | 105,844,666원 | 실질 0원* |
* 확약 미적용 시 계산되는 임차보증금 부족액과 별개로, 2026.05.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 임란영 보증금 · 우선변제 | 159,000,000원 | 108,941,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당계산상 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 배당은 0원이고 미배당은 159,000,000원입니다. 임란영 보증금의 배당 후 부족분은 50,058,200원이지만, 해당 부족분은 2026.05.22. 확약 적용 시 매수인의 실질 인수액에서 제외됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 ‘금곡동 행정복지센터’ 동측 인근입니다. 주위는 오피스텔·관공서·아파트단지·각종 근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측·서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 북측으로 보행자도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층/지상 10층 중 3층 317호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시 이중창이며 위생·급배수·난방·승강기· 지하주차장 시설을 갖췄습니다.
- 용도. 감정평가상 복층형 오피스텔로 이용중이며 토지는 업무시설(오피스텔) 및 제1·2종 근린생활시설 부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구· 도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 2025.08.26. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.22. 확약의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 문구가 매각기일 현재 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약이 없다면 현 회차 기준 50,058,200원의 인수 구조이므로 잔금 납부와 임차권 말소 절차의 연결을 반드시 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. ‘시보증’ 신고는 임란영 보증금의 보증기관 대위·승계입니다. 실제 임차인은 1명이며 159,000,000원을 추가로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.29. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 전 등기부·매각물건명세서의 현재 상태를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 159,000,000원의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔·근린시설 거래를 확인하세요.
- 이용상태 확인. 경매 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 복층형 오피스텔이므로 현황·건축물대장·사용 형태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 159,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 111,300,000원이라 경계해야 하는 물건입니다. 실제 자동 배당계산도 임란영에게 108,941,800원을 배당한 뒤 50,058,200원의 부족액을 남깁니다. 그러나 2026.05.22. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약 적용 시 임란영 관련 실질 인수는 0원*입니다.
또한 ‘시보증’은 별도 임차인이 아니라 임란영 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 보증금 중복 합산도 금지해야 합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 가격 측면에서는 실거래 시세 근거가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자 하나만 보고 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 확약 원문과 말소 이행을 확인하고, 가격은 별도 시세 검증 후 결정하는 물건입니다.
