수원지방법원 2025타경59293. 경기도 수원시 권선구 서둔동 99-37, 도로명주소 서호서로 17-3에 위치한 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 연와조 스라브지붕 2층으로, 1층 주택 2가구·2층 주택 2가구로 이용되고 있습니다. 현재 소유관계는 강인정 2분의 1, 김동영 2분의 1이고, 이번 경매는 강인정 지분에 대한 강제경매입니다.
말소기준권리는 2018.11.30 설정된 우리은행 근저당권 33,000,000원입니다. 그 뒤의 김동영 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 101호 이규상의 전입일이 2018.08.08로 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 99-37 · 경기도 수원시 권선구 서호서로 17-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 1층 주택 2가구, 2층 주택 2가구 |
| 건물 구조 | 연와조 스라브지붕 2층 · 외벽 벽돌쌓기 마감 · 샷시창호 |
| 현재 소유자 | 강인정 2분의 1 · 김동영 2분의 1 |
| 매각 구조 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 강인정 지분매각 · 공유자 우선매수신고 1회 가능 |
| 감정가 / 최저가 | 259,589,810원 / 181,712,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 | 18,432,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 101호
등기상 현재 말소기준은 2018.11.30 우리은행 근저당입니다. 이후 2024.09.02 김동영의 강인정 지분 가압류 10,000,000원과 2025.12.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 101호 이규상의 전입일은 그보다 앞선 2018.08.08입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규상 | 101호 · 주거 | 2018.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 중복 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격·회차 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 181,712,000원으로 감정가 259,589,810원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 127,198,399원(49%), 3회 유찰 시에는 89,038,879원(34%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 계산상 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 181,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 127,198,399원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 89,038,879원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 181,712,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 이 가격이 전체 소유권 취득가격이 아니라 지분매각 사건의 최저가라는 것과, 101호 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 취득비용은 낙찰가에 인수되는 금액이 있다면 이를 더해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,343,968원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김동영 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김동영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,368,032원 |
현재 계산에는 금액이 확인된 채권 43,000,000원이 반영되어 채권자 미배당액이 0원으로 표시됩니다. 반면 현 강제경매 신청채권 18,432,477원은 계산 시나리오에서 배당 0원·미충족으로 표시되어 있고, 101호 임차보증금 역시 금액이 확인되지 않아 위 표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무궁화전시박물관 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 주택 2가구, 2층 주택 2가구로 이용 중이며 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101호 보증금 확인. 이규상은 2018.08.08 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유상태를 확인해 실제 인수 가능액부터 확정해야 합니다.
- 지분매각 이해. 강인정 지분 2분의 1 매각입니다. 낙찰 후 김동영 지분 2분의 1과 공유관계가 남는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 가능하며, 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되면 이후 매각기일부터는 행사할 수 없습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.04 기록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 잔존 효력을 확인해야 합니다.
- 배당계산 재확인. 신청채권 18,432,477원이 시나리오에서 배당 0원·미충족으로 표시되어 있으므로 실제 채권액과 배당요구 관계를 원본 기록으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없고 임차인 인수액도 미상입니다. ‘70%니까 싸다’는 결론은 피해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 봐야 할 것”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 259,589,810원에서 한 차례 유찰돼 181,712,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 강인정 지분 2분의 1만 매각되고, 공유자 김동영에게는 우선매수권이 있으며, 101호 이규상의 전입일은 말소기준보다 빠른데 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 계산표의 인수액 0원을 그대로 믿고 실질취득비용을 181,712,000원으로 고정해서는 안 됩니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 이 사건은 최저가보다 먼저 임차보증금, 공유관계, 우선매수권, 민간임대주택등기를 확인해야 하는 전형적인 권리확인 우선형 물건입니다.
