수원지방법원 2025타경59359. 오산시 금암동 세교서희스타힐스 1202동 1층 101호 아파트입니다. 감정요항표상 철근콘크리트구조 18층 아파트 중 1층이고, 동일 단지 실거래 비교 대상 면적은 84.7㎡입니다. 소유자 박현진은 2021.01.25. 거래가 188,500,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 162,360,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.11.18. 국민은행 근저당 120,000,000원, 2022.06.14. 국민은행 근저당 73,200,000원이 추가됐고, 2025.12.11. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이 후순위 권리들이 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각가 245,700,000원을 전제로 한 배당에서도 후순위 채권에는 미배당이 생기지만, 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 금암동 499 세교서희스타힐스 1202동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 대상 84.7㎡ · 18층 아파트 중 1층 |
| 소유자 | 박현진 (2021.01.25. 매매 · 거래가 188,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사 / 186,281,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 다만 감정요항표의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 확인된 권리구조만 놓고 보면 2021.01.25. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 국민은행 근저당 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 67.6%
세교서희스타힐스는 2011.04.06. 준공된 412세대 단지입니다. 비교 면적과 일치하는 84.7㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 363,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 359,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 245,700,000원으로, 최근 12개월 평균의 67.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.7㎡ | 6 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 4 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 14 | 363,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.7㎡대 | 12건 | 363,416,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 335,000,000원~410,000,000원입니다. 현재 최저가 245,700,000원은 이 표본의 최저 거래가보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 67.6%입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 가격 비교의 기준이 되는 실질취득액 역시 245,700,000원으로 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,239,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 162,360,000원 | 162,360,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 79,100,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 73,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 355,560,000원 중 241,460,200원이 배당되고, 미배당액은 114,099,800원입니다. 배당 부족분과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 각 회차 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 245,700,000원 | 241,460,200원 | 114,099,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 171,990,000원 | 168,782,140원 | 186,777,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 120,392,999원 | 117,907,497원 | 237,652,503원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자 배당 부족과 매수인의 권리인수를 구분해서 볼 필요가 있습니다. 채권이 전액 회수되지 않는다고 해서 그 부족액이 곧바로 낙찰자의 추가 부담으로 바뀌는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세교고등학교 남측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하며 주거지로서의 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본 아파트까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 아파트 중 1층 101호이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 단지. 세교서희스타힐스는 412세대, 2011.04.06. 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 공시지가는 1,293,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등이 기재돼 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.01.25. 우리은행 근저당권과 후순위 국민은행 근저당 2건의 순위·말소 여부를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 표본은 본건과 층이 다릅니다. 최근 12개월 평균 363,416,666원을 그대로 본건 적정가로 단정하지 말고 1층 101호의 상태를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 114,099,800원이지만, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 배당표의 집행비용은 추정이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·등기·점유관계·배당 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 메리트가 먼저 보이는 1회 유찰 물건
이 사건의 핵심은 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 담보권은 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 245,700,000원이 곧 실질취득액입니다. 이 금액은 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 363,416,666원의 67.6%이고, 최신 거래 359,000,000원보다도 낮습니다.
다만 본건은 1층 101호이고 감정요항표상 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 있습니다. 최근 실거래의 층·개별 상태와 본건의 실제 점유를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 데이터만 기준으로 보면 권리 인수는 낮고 가격 격차는 큰 편이지만, 1층 개별성과 점유 확인을 남겨둔 A등급 후보로 보는 것이 균형적입니다.
