85,400,000원
수원지방법원 2025타경59467. 경기도 화성시 오산동 지티엑스광장프라자 10층 1017호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 5,153만원 인수”에서 끝내면 틀립니다. 임차인 김정완은 2022.06.21. 주민등록, 2022.05.25. 확정일자를 갖고 있고 2023.07.20. 주택임차권등기까지 마쳐, 2025.12.16. 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 그래서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 최저매각가 85,400,000원을 기준으로 집행비용 1,937,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 83,462,800원이 배당되고, 보증금 135,000,000원 중 51,537,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 결론을 바꿉니다. 확약 내용은 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 것입니다. 따라서 김정완 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 969-5 지티엑스광장프라자 10층1017호 |
| 등기부 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 여울동 969-5 지티엑스광장프라자 · 경기도 화성시 동탄구 동탄오산로 86-11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제10층 제1017호 오피스텔(원룸형)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제10층 제1017호 |
| 소유자 | 이연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
2017.07.14. 중소기업은행 근저당권이 설정됐지만 2021.06.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 2022.03.08. 국의 압류 역시 2022.06.22. 해제돼 이미 말소됐습니다. 현존 권리에서 기준이 되는 것은 2025.12.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 김정완의 주민등록과 임차권등기는 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정완 | 주거용 건물 전부 | 2022.06.21 | 2022.05.25 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 인수 0 |
임차권등기명령은 2023.07.13. 수원지방법원오산시법원 2023카임1105, 등기 접수는 2023.07.20.입니다. 배당요구도 2023.07.20.로 확인됩니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 122,000,000원, 현재 최저매각가는 85,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 동일 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 사건상 용도 표기가 근린시설인 반면 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형)입니다. 가격 판단은 실제 이용상태와 권리관계, 해당 호실의 시장 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 김정완 보증금 · 우선변제 | 135,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김정완 보증금 부족분은 51,537,200원입니다. 다만 2026.06.01. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 전 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 85,400,000원 | 51,537,200원 | 135,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,779,999원 | 76,696,041원 | 135,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,845,999원 | 94,307,229원 | 135,000,000원 |
확약을 무시한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄어 미배당 보증금, 즉 룰상 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 있는 물건을 단순히 “유찰돼 최저가가 내려갔다”는 이유로 싸다고 보면 안 됩니다. 이 사건은 확약서가 그 인수구조를 실질 0원으로 바꿔 놓았다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄역(GTX-A선) 남동측 인근에 위치하고, 주변에는 근린생활시설·아파트·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동탄역(GTX-A선)이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 이용상태. 제10층 제1017호는 감정평가상 오피스텔(원룸형)으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물이며 승강기·도시가스 보일러 개별난방·소화전·스프링클러·주차장설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지면적 1,502.0㎡, 공시지가 9,341,000원/㎡입니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 김정완의 주민등록일 2022.06.21., 확정일자 2022.05.25., 임차권등기 2023.07.20.과 말소기준권리 2025.12.16.의 선후를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 122,000,000원 대비 현재 최저가 85,400,000원은 70%지만, 실거래 시세가 없어 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔(원룸형)이므로 실제 사용·등기·입찰 후 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 1,937,200원, 김정완 83,462,800원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 등기부만 보고 읽으면 위험한 물건입니다. 김정완의 보증금은 135,000,000원이고, 현재 회차에서 83,462,800원만 우선배당되므로 51,537,200원의 미배당이 생깁니다. 선순위 대항력 임차인이므로 원칙대로라면 매수인 인수입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약서가 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 최저가 기준 실질취득은 85,400,000원으로 봅니다.
남는 문제는 가격입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 “시세보다 싸다”는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격은 실거래 확인 전까지 유보. 이 사건의 핵심은 바로 그 두 가지를 분리해서 보는 것입니다.
