수원지방법원 2025타경59626. 이 물건은 등기상 근린시설로 분류되고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이영미는 2016.02.19 매매를 원인으로 2016.02.29 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 117,471,071원으로 등기되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.12.28 화성시 압류입니다. 그런데 임차인 김아름은 그보다 앞선 2022.02.28 전입·점유·확정일자를 갖고 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재되어 있습니다.
이 때문에 1회 유찰된 최저가 62,300,000원만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 배당표상 매각대금에서 집행비용 1,521,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 60,778,600원이 배당되고, 보증금 80,000,000원 중 19,221,400원이 남습니다. 매각물건명세서에도 을구 9번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 7층 711호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 이영미 (2016.02.29 소유권이전 · 거래가액 117,471,071원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김아름 / 81,525,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 이정수·김명주·임종권·김남현 명의의 전세권은 모두 이미 말소되었습니다. 현재 핵심은 실제 임차인 1명인 김아름입니다. 보증금은 80,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.28이며 배당요구도 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2023.12.28 화성시 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권 有로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아름 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 / 2022.02.28 | 80,000,000원 | 2025.08.01 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다
현재 최저매각가는 감정가 89,000,000원의 70%인 62,300,000원입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 최저가 자체가 투자비용을 뜻하지 않습니다. 배당 후 남는 19,221,400원을 합치면 현재 회차의 실질취득 부담은 81,521,400원으로, 감정가와의 차이는 최저가가 보여주는 26,700,000원보다 훨씬 작습니다.
또한 2회·3회 유찰 시에도 실질취득 부담은 각각 81,184,980원, 80,949,486원으로만 줄어듭니다. 따라서 이 물건은 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 계산이 성립하지 않습니다. 가격 판단은 회차별 최저가가 아니라 반드시 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 1. 임차인 김아름 보증금 | 80,000,000원 | 60,778,600원 |
| 2. 가압류 · 부평중앙새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김아름 | 81,525,772원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 19,221,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않아 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 7층 711호이고 사용승인일은 2012.08.03입니다.
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북측 인근으로, 주변은 오피스텔·숙박시설·근린상가 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 각각 약 10m·10m·15m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,206,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·냉난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 구비되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 계산. 현재 회차는 62,300,000원만 보는 것이 아니라 인수 예상액 19,221,400원을 더한 81,521,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 실질취득 81,184,980원, 3회 유찰 시 80,949,486원으로 총부담 감소폭이 작습니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 김아름의 2022.02.28 전입·점유·확정일자, 보증금 80,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서·현황조사·등기부에서 대조해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 김아름은 임차인이자 강제경매개시결정 채권자로 기재되어 있고, 사건 자료에도 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약관계와 채권 발생 근거를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 화성시 압류와 국 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있으므로 실제 배당순위와 배당액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “8,000만원대 실질취득”이 본질
이 사건의 숫자만 보면 감정가 89,000,000원짜리 물건이 1회 유찰되어 62,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 회차에서 19,221,400원을 인수하면 권리분석상 실질취득 부담은 81,521,400원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 때 81,184,980원, 3회 유찰 때 80,949,486원으로, 최저가는 크게 내려가도 총부담은 약 8,000만원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율을 매력으로 평가할 사건이 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득액을 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
