수원지방법원 2025타경59647. 오산시 서동 신동아아파트 209동 8층 806호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰돼 126,000,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 등기부에는 김란주의 주택임차권이 보증금 220,000,000원으로 등기돼 있고, 주민등록일자는 2014.01.13, 확정일자는 2022.03.30입니다. 말소기준으로 제시된 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차 126,000,000원에서 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 임차보증금에 배당되면, 데이터상 부족분은 96,564,000원입니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인에게 넘어가는 핵심 위험입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 분석에서는 김란주 임차보증금의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 209동 8층806호 · 도로명 경기도 오산시 초평로 84-4 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 59.85㎡ · 방3·거실·주방·화장실 겸 욕실·발코니 등 · 19층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이보순 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 253,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 신동아(파밀리에)2 · 844세대 · 1999.11.15 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김란주 | 220,000,000원 | 2014.01.13 / 2022.03.30 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0* |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 0원 | 2014.01.13 / 2022.03.30 | 대항력 有 우선변제 有 김란주 승계 |
실제 임차인은 김란주 1명입니다. 시보증 표시는 김란주 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다. 또한 확약은 김란주 보증금에 관한 대항력 포기와 임차권 말소에 적용되는 것이므로, 이를 근거로 다른 별도 임차관계까지 소멸한다고 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 분명하다
동일 단지 신동아(파밀리에)2, 동일 면적 59.85㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 175,250,000원, 최신 거래는 2026.07 179,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.85㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2025.10 | 59.85㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 4 | 172,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 16 | 177,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 175,250,000원 |
최근 거래 범위는 165,000,000원~180,000,000원입니다. 감정가 180,000,000원은 이 범위의 상단이지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 126,000,000원입니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질취득액이 최근 거래 최저 165,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 최저가 자체만 보고 싼 것이 아니라, 확약을 반영해 인수액을 0원으로 확정할 수 있을 때 비로소 가격 메리트가 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 김란주 보증금 | 220,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김란주 보증금 부족분은 96,564,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 원계산상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 96,564,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 133,787,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 159,771,321원 | 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김란주 보증금의 미배당 인수액이 커집니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 적용되면 그 임차보증금 부족분은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않으므로, 각 회차의 실질취득은 해당 회차 매각가와 같아집니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 확약서의 유효성과 말소 이행을 실제로 확인하는 것에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지와 일부 녹지대가 혼재하는 일반 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 노선 버스정류장 접근과 노선 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 아파트 부지이며 4면이 중로각지에 접하고 초평중앙로와 연결됩니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·소화전, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다. 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 신동아(파밀리에)2는 844세대이며 동일 59.85㎡ 실거래가 최근 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 문구와 적용 대상이 김란주 임차보증금 전체인지 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 실제 매각·배당 이후 이행되는 구조인지 원본 서류로 대조하세요.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 김란주 보증금의 대위·승계 건으로 별도 보증금 220,000,000원을 다시 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 관계인 구조 확인. 김란주는 과거 소유자였고 현재 임차권자로 등기돼 있습니다. 임대차계약과 소유권 이전 경위, 보증기관 승계 관계를 확인하세요.
- 배당표 확인. 현재 회차에서 김란주에게 123,436,000원이 예상 배당되고 원계산상 96,564,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 금액이 핵심 인수위험입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 동일 면적 평균 175,250,000원, 최신 거래 179,000,000원과 대상 8층의 상태·향·수리 여부를 함께 비교하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 적용대상·기간을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약 확인’이 가격보다 먼저다
표면만 보면 감정가 180,000,000원에서 한 번 유찰돼 126,000,000원까지 내려온 아파트이고, 최근 12개월 실거래 평균 175,250,000원의 71.9%라 가격 차이가 큽니다. 하지만 이 가격을 그대로 투자 메리트로 인정하려면 전제가 하나 있습니다. 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차권에 대해 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권 말소 확약이 실제로 적용돼야 합니다.
확약이 없다면 현재 회차에서도 96,564,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 사건입니다. 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 126,000,000원으로 떨어져 최근 시세보다 낮아집니다. 또한 보증기관 승계 표시는 김란주 보증금의 중복신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약서 원본 확인이 선행”입니다.
* 원 배당계산상 매수인 인수액은 현재 회차 96,564,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표기는 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 정확도 규칙에 따라 반영한 값입니다.
