대구지방법원 2025타경9559. 경상북도 칠곡군 동명면 송산리 141-1 소재 물건으로, 용도는 대지 + 토지이고 감정평가 이용상태는 공장·사무실·화장실입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로, 주기둥 H-Beam, 처마 약 8미터이며 외벽은 그라스울판넬, 바닥은 칼라하드너 및 타일 마감으로 조사됐습니다. 토지 자료상 면적은 500㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
소유자는 정보경이고, 2022.09.20. 매매를 원인으로 2022.10.06. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2022.12.20. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 696,000,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사대구은행은 주식회사아이엠뱅크로 상호가 변경됐고, 2025.11.07. 해당 변경등기가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9559 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 송산리 141-1 · 경상북도 칠곡군 동명면 송산7길 10-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장, 사무실, 화장실 |
| 토지 | 500㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 처마 약 8미터 |
| 소유자 | 정보경 |
| 감정가 / 최저가 | 806,490,160원 / 564,544,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 614,394,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · [목록 3] 지분매각 및 도시계획시설 도로 저촉 감안 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 북대구농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.08.22. 채권최고액 888,000,000원 근저당은 2022.10.06. 일부포기로 말소됐고, 2022.10.06. 새로 설정된 채권최고액 576,000,000원 근저당도 2022.12.20. 해지됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 주식회사대구은행 696,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 2024.12.02. 국 압류, 2025.02.19. 칠곡군 압류, 2025.07.24. 대구신용보증재단 59,434,000원 가압류, 2025.10.22. 임의경매개시결정, 2025.10.30. 칠곡군 압류가 이어집니다. 이 가운데 2025.02.19. 칠곡군 압류는 2025.05.16. 해제로 말소됐고, 나머지 말소기준 후 권리도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준 근저당에는 2025.11.07. 주식회사대구은행에서 주식회사아이엠뱅크로의 명칭 변경이 기재됐고, 같은 날 신용보증기금에 2,600,000원의 근저당권 일부이전도 부기돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1곳, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사더크루에프엔비 | 500평방미터 | 2023.05.09 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사더크루에프엔비의 전입일은 2023.05.09.로 말소기준일인 2022.12.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1곳이며 보증금은 15,000,000원, 차임은 2,200,000원입니다.
③ 가격·배당 구조 — 70% 회차에서 채권 미배당
현재 최저매각가는 564,544,000원으로 감정가 806,490,160원의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건에서는 현재 회차의 실질취득액이 인수액 0원을 반영해 564,544,000원이고, 배당 측면에서는 이미 채권 전액을 충족하지 못합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 564,544,000원 | 556,498,560원 | 198,935,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 395,180,800원 | 388,848,269원 | 366,585,731원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 276,626,560원 | 271,953,788원 | 483,480,212원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매수인의 인수금액이 늘어나는 구조는 아니지만, 채권자 측 미배당은 198,935,440원 → 366,585,731원 → 483,480,212원으로 커집니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 매수인의 인수위험 증가보다 채권 회수 부족 확대로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 564,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,045,440원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 696,000,000원 | 556,498,560원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 대구신용보증재단 | 59,434,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 755,434,000원 중 예상배당은 556,498,560원, 미배당은 198,935,440원입니다. 집행비용은 8,045,440원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동명중·고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행은 자유롭고, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장, 사무실, 화장실로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 305,900원/㎡입니다. 평지·부정형, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 기록이 있으므로 실제 당해세 금액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 목록 3 지분매각. 일괄매각 대상 중 목록 3이 지분매각으로 표시돼 있으므로 매각 대상 지분과 사용관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 도로 저촉. 도시계획시설 도로 저촉을 감안해 평가된 부분이 있으므로 실제 저촉 범위와 향후 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 임차법인 점유. 대항력은 없지만 주식회사더크루에프엔비가 500평방미터를 점유하는 것으로 조사됐으므로 인도·명도 일정은 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 공장·토지의 실제 거래성과 활용성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 확인사항이 남아 있다
이 사건의 권리구조만 보면 방향은 분명합니다. 2022.12.20. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차법인의 전입 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 입찰 판단을 권리 소멸 여부 하나로 끝낼 사건은 아닙니다. 국세·지방세의 당해세 가능성, 일괄매각 중 목록 3 지분매각, 도시계획시설 도로 저촉, 그리고 공장·사무실로 이용되는 토지·건물의 활용성과 환금성을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 564,544,000원으로 감정가의 70%지만, 70%라는 숫자 자체는 가격 메리트의 증명이 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 입찰의 승부처는 세금·매각범위·토지이용 조건을 원본에서 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
