대구지방법원 2025타경9668. 봉덕동 995-22의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 106.0㎡이고, 감정평가상 건물은 주택과 창고로 이용 중입니다. 현재 소유관계는 김신아·김정아가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 형태이며, 이번 경매는 비고상 지분매각입니다. 따라서 일반적인 단독주택 전체 소유권 취득 사건으로 보면 안 됩니다.
등기부에는 과거 소화신용협동조합의 채권최고액 83,200,000원 근저당이 있었지만 2015.12.11 해지로 이미 말소되어 있습니다. 이후 김정아 지분이 김신아에게 이전됐다가 신용보증기금의 사해행위취소 관련 가처분을 거쳐 그 이전등기가 다시 말소됐고, 2025.10.31 신용보증기금이 김정아 지분에 강제경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9668 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 995-22 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 토지 | 106.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유관계 | 김신아 2분의 1 · 김정아 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 95,581,600원 / 66,908,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 21,237,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인과 지분 구조가 핵심
과거 설정된 소화신용협동조합 근저당은 이미 말소돼 현재 존속하는 담보권으로 볼 수 없습니다. 데이터상 말소기준으로 잡힌 것은 2025.10.31 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 문제는 박찬숙 씨의 전입일이 그보다 훨씬 빠른 2022.09.26이라는 점입니다. 제공된 판단상 박찬숙 씨는 대항력 있음으로 분류되어 있고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 금액을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬숙 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 할인율만으로 메리트 판정 금지
감정가는 95,581,600원, 현재 최저매각가는 66,908,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 46,835,600원, 3회 유찰 시 32,784,919원입니다.
하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제공되지 않았습니다. 더욱이 이 사건은 지분매각이고, 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,908,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,604,344원 |
| 1. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 21,237,529원 | 21,237,529원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,066,127원 |
현재 계산표에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 미배당 채권액은 0원입니다. 다만 이 계산은 박찬숙 씨의 보증금·최우선변제 여부와 당해세 등을 반영하지 않은 상태이므로, 표의 매수인 인수 0원은 임차보증금 인수 위험까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
④ 물건 자체 리스크 — 맹지·차량접근 불가·재건축
- 맹지. 매각 비고에 지적도상 맹지라고 명시되어 있습니다.
- 차량 접근. 감정평가상 본건까지 차량접근 불가능하고, 인근 버스정류장을 이용하는 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 정비사업. 남봉덕재건축정비사업이 진행 중이며, 토지이용계획상 정비구역에 포함됩니다.
- 용도·구조. 건물은 주택과 창고로 이용 중이며, 주택은 보강조적조 강판지붕 단층, 창고는 세멘부록조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·정비구역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함되고 공시지가는 795,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박찬숙 보증금 확인. 전입일 2022.09.26으로 경매개시보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 지분 범위 확인. 이번 사건은 지분매각입니다. 낙찰 후 취득하는 지분과 남는 공유자 지분의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 입찰 결과가 그대로 취득으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.
- 재건축 진행상황. 남봉덕재건축정비사업 진행 단계와 해당 토지·건물의 권리 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 맹지·접근성. 지적도상 맹지이고 차량접근도 불가능하므로 실제 진입 경로와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 건축물관리대장 부재, 면적 및 구조 차이, 제시외 건물 포함 여부를 현황과 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘무엇을 얼마나 떠안는지’부터
이 물건은 감정가 95,581,600원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 66,908,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인율만으로 접근할 사건은 아닙니다. 박찬숙 씨가 2022.09.26 전입해 데이터상 대항력 있는 점유자로 잡혀 있는데 보증금이 미상이라, 낙찰자의 실질취득가를 현재 확정할 수 없습니다.
동시에 이번 매각은 지분매각이고 공유자 우선매수 가능성이 있으며, 남봉덕재건축정비사업 진행 중, 지적도상 맹지, 차량접근 불가라는 물건 자체 리스크도 존재합니다. 따라서 결론은 가격 메리트 판단 보류입니다. 먼저 임차보증금과 배당요구, 정확한 매각지분, 공유자 우선매수, 재건축 진행상황과 진입관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
