대구지방법원 2025타경9692. 영천시 금호읍 원제리 579-3의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택과 창고 및 화장실로 이용 중이며, 공부상 건축면적에 포함되지 않은 계단 등도 건물에 포함해 평가됐습니다. 토지는 159㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이고 토지 이용상황은 단독입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 1995년 설정된 과거 근저당권은 2017년에 이미 말소됐고, 2024년 5월 금호농업협동조합의 가압류 37,007,518원도 같은 해 8월 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.01. 설정된 금호농업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 30,000,000원입니다. 이후 2025.11.04. 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 원제리 579-3 · 경상북도 영천시 금호읍 원제1길 20-12 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 · 창고 및 화장실 |
| 소유자 | 박원수 · 2016.01.11. 협의분할에 의한 상속, 2018.07.06. 소유권이전 |
| 토지 | 159㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(불) |
| 감정가 / 최저가 | 104,791,000원 / 73,354,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호농업협동조합 / 118,514,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2024년 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
이 사건은 1회 유찰돼 감정가 104,791,000원에서 현재 최저매각가가 73,354,000원으로 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 51,347,800원(49%), 35,943,460원(34.3%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 73,354,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 51,347,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 35,943,460원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 위치가 원산동마을 내 근교농촌지대이고, 본건까지 소형 차량 접근 가능으로 기재된 단독주택인 만큼, 실제 매수층과 환금성은 현장 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,720,372원 |
| 1. 근저당 · 금호농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,633,628원 |
현재 최저가 73,354,000원 가정 시 등기상 근저당 채권최고액 30,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 41,633,628원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상북도 영천시 금호읍 원제리 소재 원산동마을 내에 위치하며, 주위는 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며, 별도로 창고 및 화장실이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있고 주택에는 유류보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 159㎡의 대지로, 제2종일반주거지역·평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다. 공시지가는 220,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 공부상 건축면적에 포함되지 않은 계단 등도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 근교농촌지대 단독주택이고 소형 차량 접근으로 평가된 물건이므로, 아파트처럼 표준화된 거래가 가능한 유형과는 달리 실제 수요층을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 원본 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서의 실제 점유자를 대조하세요.
- 근저당 범위 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 30,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 118,514,390원이므로 관련 채권관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 실제 매도호가를 별도로 확인하세요.
- 도로·차량 접근 확인. 감정평가상 소형 차량 접근 가능으로 기재돼 있으므로 실제 진입로 폭과 차량 회차·주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 시멘트벽돌조 단층 주택과 창고·화장실의 노후도, 유류보일러 상태, 급배수 상태를 현장에서 확인하세요.
- 계단 등 포함 평가 확인. 공부상 건축면적에 포함되지 않은 계단 등이 평가에 포함돼 있으므로 현황과 공부를 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건의 장점은 권리구조가 복잡하지 않다는 점입니다. 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.08.01. 금호농업협동조합 근저당권 30,000,000원입니다. 제공된 배당 계산에서는 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 73,354,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 “싸다”는 결론을 만들 근거는 부족합니다. 근교농촌지대의 단독주택이고 소형 차량 접근으로 평가된 만큼, 권리보다 실제 진입 여건·건물 상태· 주변 거래가격·향후 매도 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 합니다.
